惠州市物业服务收费管理实施办法
广东省惠州市人民政府
惠州市人民政府令第72号
《惠州市物业服务收费管理实施办法》业经2010年8月9日十届128次市政府常务会议通过，现予发布，自2010年10月1日起施行。
市长：李汝求
二○一○年九月八日
惠州市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等法律、法规、规章和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第五条 市价格主管部门会同市房产主管部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。
各县、区价格主管部门会同同级房产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅、非住宅及业主大会成立之后的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区、仲恺高新区辖区内由市价格主管部门会同市房产主管部门根据不同类型和服务内容制定基准价及浮动幅度。其它县、区由当地价格主管部门会同同级房产主管部门制定本地区的基准价及浮动幅度，并抄送市价格主管部门和市房产主管部门备案。
物业服务收费政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
第九条 物业服务收费实行包干制的，根据不同物业的性质和特点、不同管理阶段、不同服务方式、不同服务等级等内容确定。
（一）业主大会成立之前的物业服务收费按下列规定确定：
1．新建住宅物业，建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据物业服务等级水平在政府指导价范围内确定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地价格主管部门备案。负责前期物业管理服务的物业服务企业在建设单位向物业买受人交付物业时，与业主签订物业服务合同。
2．新建住宅，前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，由物业服务企业向当地价格主管部门提出申请，并由当地价格主管部门会同房产主管部门核准。
3．业主入住后的住宅小区，物业服务收费因成本变化等原因需要调整的，由物业服务企业与全体业主根据物业服务实际情况在政府指导价范围内协商确定，并与业主签订物业服务补充协议，报当地价格主管部门备案。
（二）业主大会成立之后的住宅物业服务收费由业主大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。因成本变化等原因需要调整物业服务收费标准的，按照《广东省物业管理条例》有关规定执行。
（三）别墅、其它非住宅物业服务收费由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面的物业服务合同。
第十条 物业服务收费实行酬金制的，酬金比例或酬金数额由物业服务企业与业主协商确定。
第十一条 前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容。
第十二条 建设单位在物业销售前应制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人明示，并予以说明。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）物业管理区域管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护以及园林水池、喷泉、宣传、装饰、节日喜庆等用水用电费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）物业管理服务所需的正常办公费用；
（八）管理费分摊；
（九）物业服务企业固定资产折旧；
（十）经业主共同决定的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十五条 住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用可按约定的方式向全体业主合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、经营活动等用水用电不得向业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准上加价混合统收。
设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定方式向业主合理分摊。
第十六条 物业服务收费根据依法确定的物业建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计收。业主自有产权的车位、车库物业服务费按车位、车库数量计收。
第十七条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，由物业服务企业依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业产权或租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十八条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请依法设立的专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
业主或者业主大会对物业服务企业公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。
第二十一条 业主（物业使用人）对物业进行室内装修，应当按有关规定，与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，明确装修期间各方的权利义务及责任等。
物业服务企业可向业主（物业使用人）或装修企业收取装修保证押金。装修保证押金用于修复装修期间损坏的共用部位、共用设施设备和承担违约责任，装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备且无违约责任的，经双方验收认可后，物业服务企业应当在5日内全额退还装修保证押金。装修保证押金收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
业主（物业使用人）装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务。
业主（物业使用人）委托物业服务企业清理装修垃圾、余泥渣土的，清运费收取标准由当地价格主管部门会同房产主管部门根据国家和省的有关规定确定。
对装修人员出入实行持证管理的，证件押金（或工本费）收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
除上述费用外，物业服务企业不得收取装修管理费、电梯使用费、楼道维修费、公用设施损耗费、搬运押金等与装修相关的各种名目的费用。
第二十二条 物业小区实行出入证（含IC卡）管理的，应当为业主免费提供每户不少于5张、每部车辆不少于1张的出入证（含IC卡）。业主要求增补出入证（含IC卡）的，可按出入证（含IC卡）的制作成本收取工本费，出入证（含IC卡）制作成本应当在本物业小区显著位置公示不少于7天，以接受业主的监督。
第二十三条 利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十四条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费按市、县（区）制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得收取车位、车库物业服务费。
第二十五条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方协商确定。
第二十六条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十七条 物业服务企业应按规定实行明码标价，将服务等级内容、服务标准、价格诚信承诺以及收费项目、收费标准、收费依据、价格投诉调处程序、服务咨询电话和12358价格举报投诉电话等在物业管理区域的显著位置进行公示，自觉按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价方式由各县、区价格主管部门负责监制。
第二十八条 物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规、规章和政策规定，建立健全内部价格管理制度，配备物价员，加强价格自律，自觉规范价格行为，不断改善管理服务。严格履行物业服务合同约定的义务，为业主提供与收费水平相适应的服务。
第二十九条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。
第三十条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
（一）未经当地价格主管部门核定，超过政府指导价标准收费的；
（二）擅自设立强制性收费项目的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）不按规定备案的；
（五）不执行本办法第九条、第十四条、第十五条规定擅自提高物业服务收费标准、扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
（六）其他违反价格法律、法规、规章和政策规定的。
第三十一条 本办法自2010年10月1日起执行。《惠州市物业服务收费管理暂行规定》（惠府令第30号）同时废止。本办法有效期5年。
物资部协作（开发）公司管理试行办法
物资部
物资部协作（开发）公司管理试行办法
1991年12月29日，物资部
第一章 总 则
第一条 为加强对协作（开发）公司（以下简称协作公司）的管理，推动物资协作工作的健康发展，优化物资等生产要素的配置，更好地为生产建设和人民生活服务，促进流通体制的改革，特制定本办法。
第二条 本办法所指物资协作，是指在国家计划指导下，地区、部门、企业之间进行的物资与物资以及物资与资金、技术、人才等生产要素互通有无、调剂余缺的经济活动。主要形式是物资之间的协作和资源开发。
物资协作应遵循平等互利、等价交换和诚实信用的原则。
第三条 本办法所指协作公司，包括各级物资部门的物资协作（开发）公司（以下简称物协公司）和各级经济协作部门的经济协作（开发）公司（以下简称经协公司）。
各地区同级的物协公司和经协公司执行同等的政策。
第四条 协作公司是依法成立，实行独立核算，自负盈亏，具有法人资格的全民所有制企业。
第五条 协作公司是适应改革、开放、搞活经济需要而产生的综合性、多功能、新型的经济实体。它是通过横向经济联合和协作的方式，充分发挥地区综合优势，主要从事物资协作的企业。
第六条 协作公司的宗旨是为本地区经济建设、社会发展和人民生活需要服务，注重提高经济效益和社会效益。
第二章 业务范围
第七条 协作公司的主要业务范围：
（一）承办地区与地区、部门、企业之间的一揽子协作项目，促进物资、资金、技术等生产要素合理流动和优化配置；
（二）开展物资之间的协作和购销活动，开拓地方产品市场；
（三）运用资金、技术等手段，采取补偿贸易、合资、合作等方式，建立资源基地，开发紧缺物资资源；
（四）开发与组织出口货源，联合开展进出口贸易；
（五）收集、整理和提供有关经济信息；
（六）有一定实力的协作公司可兴办实业；
（七）承办当地政府委托的有关业务。
第三章 协作资源
第八条 协作资源必须是按照国家规定，由协作单位支配的、用于物资之间的协作和开发的物资、资金、技术、人才等生产要素。
（一）物资包括：
1．按规定由地方分成的国家指令性计划产品；
2．由地方、部门支配的非国家指令性计划产品；
3．生产企业在完成国家指令性计划的前提下，自行组织超产的自销产品；
4．通过物资之间的协作和开发协进的物资；
5．通过市场采购等形式组织的计划外物资；
6．用自有外汇进口和边境贸易换回的物资；
7．不合用的指令性计划分配物资；
8．由协作单位支配的生活资料。
（二）资金包括：
1．国家、地方从所属财政中拨给的专门基金；
2．国家专业银行提供的用于协作（开发）的贷款；
3．协作单位自有专用资金；
4．按规定比例从销售额或利润中提取的协作（开发）基金；
5．本着自愿有偿（补偿物资或还本付息）原则，向企事业单位集资；
6．经批准拨出一部分计划内物资转计划外销售所得的价差款。
第四章 经营范围和方式
第九条 协作公司可以经营生产资料、协作和政府委托业务涉及的生活资料和专营物资。经营生活资料和专营物资的范围，应报请所在省、自治区、直辖市及计划单列市政府或其有关主管部门批准。
协作公司可以采取批发、零售、联购联销、代购代销等经营方式。
第五章 经营原则
第十条 协作公司的业务活动要有利于促进当地经济的发展和产业结构的调整。要贯彻执行国家和地方的产业政策，组织的物资要首先用于国家和本地区重点生产建设及人民生活的需要。原定从外地协进的物资，由于本地区供求行情、价格、运输等客观原因发生变化不宜运回本地的，可以就地协出或销售。
第十一条 协作公司用地区、部门计划安排的协作资源协进的物资，应由有关主管部门纳入计划分配，或按指定使用方向直接供应用户。
第十二条 协作公司要建立稳定的资源基地和销售渠道，组织的物资原则上应直接销售给生产建设单位，其中批量较大的协进物资可以批发给同级的其他物资企业。
第十三条 协作公司要扩大服务范围，提高服务质量。
第六章 价格与收费
第十四条 协作公司应严格遵守国家物价政策，认真执行国家定价和地方定价。在经营活动中，要严格执行行业归口管理部门制定的作价原则和收费标准。
第十五条 在物资之间的协作中，允许将协出物资的价差（议价进，平价出）计入协进物资的成本，将协进物资的价差（平价进，议价出）计入协出物资的成本。在资源开发中，可将投入资金的本息（不还本付息）或利息（还本不付息或付低息）、或技术转让费计入开发物资的成本。
协作公司销售物资的价格，报请当地人民政府或其有关主管部门批准后可不受进销差率或利润率的限制。
第十六条 在执行指令性协作任务时，可以用当地安排的平价协作资源协进所需的平价物资，纳入计划分配；也可以将平价协作资源议价销售，再议价购进所需物资，按平价纳入计划分配。允许用协出物资平转议的价差收入补贴协进物资议转平的亏损，但要单独列帐，协作公司除收取国家规定的费用外，价差滚动使用，不得进入利润。
第十七条 协作公司年终算帐超过规定的进销差率或利润率的部分，报请当地人民政府或其有关主管部门批准可留作企业风险基金或开发基金。
第七章 扶持政策
第十八条 协作公司建立时间短，实力弱，各地应在政策上予以扶持。
（一）建立开发基金。协作公司在保证完成承包任务的前提下，可从销售收入中提取一定比例作为开发基金，用于能源、原材料等基地建设，开发紧缺物资。
（二）建立风险基金。协作公司在不减少承包上交利润的前提下，可从销售收入中提取一定比例作为风险基金，用于弥补协作中的风险亏损。风险基金暂时不用时，可作为流动资金使用。
（三）有条件的地区可从计划内资源中划出一块，作为协作公司的协作资源。
（四）协作公司开办初期，可在承包条件、税收等方面给予照顾。
（五）有条件的地区可给予实力较强的协作公司进出口权。
上列扶持政策，由省、自治区、直辖市及计划单列市物资厅（局）、经济协作办（委）报请省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府或有关主管部门审批。
第八章 企业管理
第十九条 协作公司实行经理负责制，经理是法人代表。
第二十条 协作公司对协作项目必须进行充分的、科学的可行性研究和资信状况调查，对金额较大的项目要求对方提供担保。
各级协作公司从事协作及购销活动必须依法签订书面合同。要重合同，守信用，严肃履行合同，依法解决合同纠纷。
第二十一条 协作公司要积极完善各种形式的承包经营责任制，处理好国家、集体和个人三者的利益分配关系。
第二十二条 协作公司要加强企业管理，建立健全各种形式的岗位责任制，按规定的统计制度填报统计资料，向提高经营管理水平要效益。
第二十三条 协作公司要贯彻两个文明一起抓，搞好职工培训，提高企业素质，做到依法经营和文明经商，增强企业的实力和竞争能力。
第九章 主管部门
第二十四条 物资部对各级协作公司的物资协作及购销活动行使行业管理和业务指导的职能。
各省、自治区、直辖市及计划单列市物资部门和经济协作部门依照当地人民政府的授权，归口管理本地区的物协公司和经协公司。
归口管理部门与协作公司要严格实行政企分开。
第十章 附 则
第二十五条 本办法自发布之日起实行，由物资部协作办公室负责解释。
