市政府关于印发《南通市市区城乡居民社会养老保险暂行办法》的通知
江苏省南通市人民政府
市政府关于印发《南通市市区城乡居民社会养老保险暂行办法》的通知
各县（市）、区人民政府，市经济技术开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《南通市市区城乡居民社会养老保险暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年十月九日
南通市市区城乡居民社会养老保险暂行办法
第一条 为进一步完善市区社会养老保障体系，保障市区城乡居民年老后的基本生活，实现人人享有老有所养的社会养老保障目标，根据《中华人民共和国社会保险法》、《国务院关于开展城镇居民社会养老保险试点的指导意见》（国发〔2011〕18号），结合市区实际，制定本办法。
第二条 具有本市市区（含崇川区、港闸区和市经济技术开发区，下同）户籍，年满16周岁，非全日制在校学生，非国家机关、事业单位、社会团体工作人员，未享受离退休、退职待遇，不符合企业职工基本养老保险参保条件的城乡居民，均可参加市区城乡居民社会养老保险。
第三条 城乡居民社会养老保险坚持“全覆盖、保基本、有弹性、可持续”，权利与义务相对应，保障水平与经济社会发展水平相适应的原则。
第四条 城乡居民社会养老保险实行政府主导和城乡居民自愿参保相结合，社会统筹与个人账户相结合，分级负责的制度模式。
第五条 市人力资源和社会保障局（以下简称市人社局）负责市区城乡居民社会养老保险的政策拟定、业务指导和监督检查。
财政部门负责财政补助资金的筹集和城乡居民社会养老保险基金的监管。
民政部门负责低保对象的认定。
公安部门负责城乡居民户籍审核工作，及时提供死亡人员信息。
残联负责无固定收入重度残疾人的认定。
崇川区、港闸区人民政府和市经济技术开发区管委会负责辖区内城乡居民社会养老保险的组织实施。
第六条 城乡居民社会养老保险基金筹集主要由个人缴费、政府补贴构成，鼓励有条件的集体经济组织对参保人员缴费给予补助。
第七条 参保人员按年缴纳养老保险费，可自主选择缴费标准。缴费标准为每人每年100元、500元、900元、1500元、2000元、3000元六个档次。最低档缴费标准只适用于低保、无固定收入的重度残疾等缴费困难对象，其他参保人员应当选择500元及以上缴费档次。市政府根据国家和省规定以及城市居民可支配收入水平适时调整缴费标准。
第八条 政府对参保人员个人缴费给予补贴，多缴多补（不含补缴）。选择100元、500元、900元、1500元、2000元和3000元缴费档次，每年分别补贴100元、350元、600元、800元、900元和1000元。对低保和重度残疾人等困难对象参保实行重点帮扶，政府为其代缴最低缴费标准的80%。
第九条 有条件的居委会、村集体经济组织可对参保人员缴费给予补助，补助标准由居民委员会、村民委员会民主确定。
鼓励其他经济组织、社会公益组织、个人为参保人员缴费提供资助。
第十条 参保人员参保缴费后，区城乡居民社会养老保险经办机构应为其建立终身记录的个人账户。个人缴费、集体补助、政府对参保人员个人缴费补贴全部计入个人账户。
个人账户储存额参照企业职工基本养老保险个人账户记账利率计息。
第十一条 参保人员在参保缴费期间跨统筹区户口迁移时，应办理城乡居民社会养老保险关系转移，其个人账户储存额或余额随同转移，无法转移的，其个人账户储存额或余额一次性退还本人。
第十二条 城乡居民社会养老保险待遇由基础养老金、个人账户养老金构成，支付终身。
基础养老金由财政全额承担，市区实行统一标准，具有城镇居民户籍满15年的每月150元，不满15年的每月100元，农村居民每月80元。鼓励参保人员连续缴费，对连续缴费超过15年的参保人员，从第16年起，每超过一年，基础养老金加发2%。市人社局会同市财政局根据国家、省城乡居民社会养老保险基础养老金调整政策以及全市经济社会发展情况适时提出拟调整基础养老金标准，报市政府同意后实施。
个人账户养老金的月计发标准为个人账户全部储存额除以139。
第十三条 参保人员年满60周岁，可享受城乡居民社会养老保险待遇。
（一）本办法实施时已年满60周岁的，可不缴费，直接按月领取基础养老金；也可按当年缴费标准一次性补缴15年，全部计入个人账户，按月享受基础养老金和个人账户养老金。
（二）本办法实施时未满60周岁、距领取年龄不足15年的，应按年缴费，也可按当年缴费标准补缴，全部计入个人账户，累计缴费不超过15年，按月享受基础养老金和个人账户养老金。
（三）本办法实施时未满60周岁、距领取年龄超过15年的，应按年缴费，全部计入个人账户，累计缴费不少于15年，按月享受基础养老金和个人账户养老金。
第十四条 复员退伍军人、退役运动员、插队知青等符合国家规定视同工龄的年限，在参保时可视同缴费年限。
第十五条 参保人员服刑、劳教期间，参保中止，停止享受参保待遇，个人账户封存，服刑、劳教期满可继续参保、享受待遇。
第十六条 参保人员在参保缴费期间或领取待遇期间死亡的，其个人账户中的资金余额，除政府补贴外，可以依法继承；政府补贴余额用于继续支付其他参保人的养老金。
第十七条 原享受市区城镇无保障老年居民养老补贴的人员转为享受城乡居民社会养老保险基础养老金，原待遇终止。
第十八条 原崇川区、港闸区、市经济技术开发区新型农村社会养老保险制度与市区城乡居民社会养老保险制度并轨，原新农保参保人员和待遇享受人员转入市区城乡居民社会养老保险继续参保和享受待遇。
第十九条 城乡居民社会养老保险与企业职工基本养老保险的衔接应遵循企业职工基本养老保险优先、不重复享受待遇的原则。城乡居民社会养老保险参保人员可按折算或补差的办法，折算成缴费年限，转入企业职工基本养老保险，具体衔接办法另行制定。
参加企业职工基本养老保险的人员重复参加城乡居民社会养老保险，按企业职工基本养老保险的规定享受保险待遇的，其城乡居民社会养老保险个人缴费部分，转入企业职工基本养老保险个人账户，重复期间缴费的政府补贴部分不予转入。
第二十条 个人账户储存额支付完毕后仍应支付的个人账户养老金由政府承担。
第二十一条 城乡居民社会养老保险基金以区为统筹单位，实行预决算制度。区城乡居民社会养老保险经办机构编制年度基金预算草案，由区人社局确认报同级财政部门审核，经同级人民政府（管委会）批准后执行。
区财政部门要及时足额将政府补贴资金划转到财政专户，根据城乡居民社会养老保险基金用款计划，按时将资金划拨到支出专户，确保城乡居民社会养老保险待遇按时足额发放。市财政应承担的部分与区财政及时结算，具体承担比例由市财政部门与区财政部门协商议定，报市政府批准后执行。
第二十二条 崇川区、港闸区、市经济技术开发区要建立健全城乡居民社会养老保险基金财务会计制度。城乡居民社会养老保险基金纳入财政专户，实行收支两条线管理，单独建账和核算，按有关规定实现保值增值。基金实行专款专用，任何部门、单位和个人都不得挤占挪用、平调或违规投资运营。
第二十三条 人力资源和社会保障部门要建立城乡居民社会养老保险内控制度和基金稽核制度，督促经办机构严格执行国家和省有关社保基金的管理规定和财务制度。财政、审计部门要切实履行职责，严格按照社保基金的监管要求，加强城乡居民社会养老保险基金的监管工作，确保基金安全。
第二十四条 人力资源和社会保障部门、财政部门、城乡居民养老保险经办机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门或行政监察部门进行行政责任追究；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第二十五条 任何虚领、冒领城乡居民养老金的，以及违反规定挪用、侵占城乡居民社会养老保险基金的，由市、区人社局责令退还；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第二十六条 被征地农民养老保障按被征地农民社会保障有关规定执行。
第二十七条 县（市）及通州区可参照本办法执行，并确定符合当地实际的相关标准。
第二十八条 本办法自2011年12月1日起施行，原市区规定与本办法不一致的，以本办法为准。
名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定及效力探析
万商天勤律师事务所 何帅领 石杰
摘要：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》24条对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定条件作出了规定，笔者通过对认定条件的分析，结合实践中的具体情况，对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同及其法律效力的认定进行了初步探讨。
关键词：合作开发房地产 土地使用权转让 合同性质认定 法律效力
由于房地产行业本身所具有的高投资、高风险的特点，房地产合作开发早已成为该行业的常见运作模式，合作开发房地产合同在其中扮演了非常重要的角色。但该合同为合同法上的“无名合同”，长期以来合作开发房地产合同的认定及效力的判定一直没有一个权威的标准，在监管方面亦不尽完善，故在实践中，大量土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同纷纷以“合作开发”、“合建”、“联建”等冠名，以合作开发房地产合同的面目出现。其中，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的行为尤为常见，对我国的土地管理制度形成了一定程度的影响，已受到了广泛关注，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（以下简称“《解释》”）已对其进行了定性1，但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定，以下笔者就该类型合同的认定及法律效力问题进行简要的分析和探讨，以求教于同仁。
一、名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定
按照《解释》，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可知，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备三大法律特征。其中，共担风险是其最具实质性的，实践中，那些名不符实的“合作开发房地产合同”的产生的主要原因是有的当事人不愿承担的房地产开发过程中的风险，也正是因为如此，导致这些合同因不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征而被判定为其他性质的合同。
《解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的条件是提供土地使用权的当事人（下称土地方）不担风险只收取固定利益，实际上就是不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征。由于在实践中不担经营风险的一方通常并非是开发经营的决策方，《解释》24条并未将土地方是否参与项目开发经营作为认定的条件之一。“收取固定利益”中的利益应包括房产和货币，即无论约定分得固定数量房产还是货币，均应理解为收取了固定利益。
尽管《解释》的上述规定对有些合建合同纠纷的解决提供了一定的法律依据，但是，在真正适用上述规定时实际上存在诸多难点。
1、保底条款与土地使用权转让合同的认定
既然《解释》24条规定了名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，就没有将该种合同当然认定为无效，而是要按照有关土地使用权转让合同的相关法律规定判断该种合同是否有效。结果无外乎有效与无效，但在认定有效的情况下，则似乎与保底条款相关规定存在冲突。
最高人民法院于1990年11月12日颁布的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（下称《解答》）中，对保底条款的效力问题作出了规定。《解答》第4条明确规定联营合同中的保底条款无效。认定无效的理由主要有两点，其一是保底条款违背了联营活动中应当共担风险、共负盈亏的原则；其二是有保底条款的联营，是名为联营，实为借款，违反了企业间不得拆借资金的金融法规。《解释》24条中规定的认定为土地使用权转让合同的条件——土地方不担风险只收取固定利益——恰恰就是《解答》中规定的认定为保底条款的理由之一，这样在两司法解释的实施中就存在矛盾。比如，A公司与B公司签订合作建房合同，合同约定A公司出土地，B公司出资金，由B公司负责组织建设，A公司不承担建设及租售经营过程中的风险，无论项目赢利还是亏损，A公司固定分得5000万元（或固定房产）。上述约定条款符合《解释》24条规定的认定为土地使用权转让合同的条件，应当被认定为土地使用权转让合同，假设合作建房合同实质上符合土地使用权转让合同应具备的条件，属于有效合同，那么A公司固定分得的5000万元应是土地使用权转让价格。然而，若依据《解答》的上述规定，则上述约定条款属于保底条款，应被认定无效，而《解答》中规定的处理方法是：由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配项目利润。由此可见，有关保底条款的规定与《解释》24条的规定存在冲突。
对于《解释》与以前司法解释不一致的处理办法，《解释》第28条第二款作出了相应的规定，《解释》施行前最高人民法院发布的司法解释与《解释》不一致的，以《解释》为准。由此可以推出，《解答》中有关保底条款的规定在合作开发房地产领域受到《解释》的限制，由于《解释》第24至27条既规定了土地方不担风险只分固定利益，也规定了提供资金的当事人（投资方）不担风险只分固定利益的合同性质认定，因此保底条款在合作开发房地产领域已基本不再适用。
2、当事人以土地使用权、资金等作为共同出资的合同的认定
在实践中，也可能存在如下出资方式的合作开发房地产合同：当事人以土地使用权、资金作为共同出资的，主要有以下四种情况：（1）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为出资；（2）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以土地使用权作为出资；（3）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。实践中以第（1）种情形最为常见，第（2）、（3）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（4）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
对于上述共同出资下的合作开发房地产合同性质的认定，即其是否可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，由《解释》相关条款来看，仍是要综合参考“共同出资、共享利润和共担风险”这三大要素，其中最为关键的是承担风险，如合同中规定已包括土地使用权在内的权益出资的一方明确约定不承担风险，则仍可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同。
3、关于“共担风险”的确定
由上述可知，以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否实为土地使用权转让合同的关键，故对“共担风险”的确定也就成为了进行上述认定的关键环节。
首先，何谓“风险”？根据《现代汉语词典》的释义，风险是指发生危险的可能性。2 笔者认为，合作开发房地产合同中需共同分担的风险是指合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。这里，共同分担的风险应为经营风险，主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。例如，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行房地产开发，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上并不承担经营风险，只收取固定利益。因为,第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，上述合同应该属名为合作开发房地产合同而实为土地使用权转让合同的范畴。
其次，如何判定合作开发房地产合同中是否存在体现“共担风险”原则的条款呢？笔者认为，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，不能仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，还要考虑合同中所约定的共同分担风险的比例。
“共担风险”不仅要求合作方共同承担经营风险，而且要求各方对经营风险的分担比例与各方所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。比如，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。在这种情况下，由于土地本身的不易灭失性，对以土地使用权作为出资的一方而言，如果合作开发房地产合同不能正常履行，其承担的风险仅为丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。这一合同当然属于名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同。而如果将上述合同的相关条款修订为：合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为其对合作开发项目最终不能完成的风险承担。该合同同样属于分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比严重失衡的合同，不能将其认定为“共担风险”的合同。当然也有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。但，笔者认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《解释》第二十四条关于转性合同的规定留下巨大的空间。当事人很可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担极小的比例，甚至只是象征性的1%或更少。
由于合作开发的复杂性，在实践中有很多情形并非能够通过上述规定条件直接就可认定为土地使用权转让合同。实践中，很多合作项目的立项、规划等建设审批文件均办在土地方一方名下，而且在项目建成后房屋产权也办在土地方名下进行项目的销售、租赁等经营活动，在这种情况下，合同性质的判定工作就存在很大的难度。
二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力认定
在实践中，由于情况的复杂性，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同也呈现出多样性，下面本文就其中争议较大的几种情况进行进一步的分析：
1、签订合作开发合同时，以土地使用权作为合作条件一方尚未取得土地使用权证，合同法律效力的认定
《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让；同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；据此，土地使用权证书的取得是土地使用权转让必须具备的条件，如在未取得土地使用权证书的情况下所签订的合作开发房地产合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢？
的确，依照上述规定，土地使用权的转让方只有取得土地使用权证书才可籍此表明其为该出让土地使用权的权利主体，才能依法享有处分该土地使用权的权利，由此转让方未取得土地使用权证与受让方订立的土地使用权转让合同，就属于无权处分的情形。对无权处分行为的效力认定，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，根据对《合同法》的相关理解和当前的审判中“不轻易确认合同无效”的原则，笔者认为：没有取得土地使用权证而签署的合作开发合同应属于效力待定合同，提供土地使用权一方的行为属于无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的，在当事人向人民法院起诉前，取得土地使用权证，就不宜确认该等合作开发合同无效。
2、以未完成25%投资的土地作为合作条件的名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，法律效力的认定
同样，《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让；同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。据此规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。如未达到上述25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢？
笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，第三十八条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此，该法所作出的转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让的规定，仅仅是从行政管理的角度，规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续。这属于因转让的标的物有瑕疵而致使土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，不能因而否认合同的效力。
此外，相关的司法实践也已支持了这一观点。在柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷案中，最高人民法院认为：“《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。”3 可见，即使未达到开发投资条件也并不影响被认定为土地使用权转让合同的合作开发合同的有效性。
3、以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同法律效力的认定
划拨土地取得是无偿的（开发成本除外），没有使用期限，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设定了较多限制性条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条就明确规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得任意转让、出租、抵押。” 由此，划拨土地使用权不得转让是法律、行政法规的强制性规定，如果违反，按照《合同法》第五十二条的规定，合同应当无效。最高院在处理辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷案时也认为，辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司签订的联合开发协议中约定的土地使用权系辽宁盛大房地产开发公司划拨取得，尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续，违反了有关法律规定，该协议应当认定无效。4 但随着商品经济的发展，尤其是土地市场的繁荣，使得一些划拨土地的使用权人为获取利益，将划拨土地进行转让的现象增加。在这一情况下，《解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。” 由此，被认定为土地使用权转让合同的以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
综上所述，由于合作开发房地产的复杂性和多样性，实践中须根据个案具体情况来认定一个“合作合同”是否为于名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同，对于合同效力的认定更应该具体情况具体分析。《解释》24条只是规定了一个原则上的认定标准，司法实践中尚需承办法官作出进一步的“解释”。当然，在实践中也有很多复杂的情况，所以对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同及其法律效力认定也是要具体分析的，相信随着司法实践的逐步增多，相关的规定会更加完善。
1参见最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”
2参见《现代汉语词典》（2002年增补版），商务印书馆2003年版，第337页。
3参见最高院（2004）民一终字第46号民事判决书。
4参见《民事审批指导与参考》，最高院民事审判庭编，2000年第1卷。
