论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师
辽宁壹品律师事务所律师
在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中，对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍，购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权，既是购房者迫切关心的问题，也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题，更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。
产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。
综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：
一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。
购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。
购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。
二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：
1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。
2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。
3、 共有
产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。
4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。
三、 了解拟购房屋所在土地的性质
1、 出让土地
购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。
2、 划拨土地
若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。
3、 集体土地
集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。
4、 军队土地
湖州市人民政府办公室关于印发湖州市级储备粮管理实施细则的通知
浙江省湖州市人民政府办公室
湖州市人民政府办公室关于印发湖州市级储备粮管理实施细则的通知
湖政办发〔2008〕118号
各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：
为确保我市粮食安全，维护粮食市场稳定，加强对储备粮的管理，现将《湖州市级储备粮管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年十二月二日
湖州市级储备粮管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为了加强市级储备粮管理，保证市级储备粮数量真实、质量良好和储存安全，维护粮食市场稳定，有效发挥市级储备粮在宏观调控中的作用，根据《粮食流通管理条例》、《浙江省地方储备粮管理办法》，结合湖州实际，制定本实施细则。
第二条 湖州市本级行政区域内从事和参与市级储备粮经营管理、监督活动的单位和个人，应当遵守本实施细则。
第三条 本实施细则所称的市级储备粮，是指市人民政府储备的，用于调节湖州市本级行政区域粮食供求总量，稳定粮食市场，以及应对重大自然灾害或者其他突发公共事件等情况的粮食和食用油。
第四条 市人民政府负责市级储备粮工作；落实省人民政府下达的市级储备粮计划，根据当地粮食消费量及时增加相应的储备规模，合理确定储备品种结构；落实储备粮所需的资金和仓储等设施；加强储备粮管理，确保市级储备粮的数量、质量和储存安全。
第五条 市粮食行政主管部门（以下简称粮食部门）负责市级储备粮的行政管理及成品粮储备代储企业的审核，指导和协调下级粮食部门的地方储备粮管理工作，对市级储备粮的数量、质量和储存安全实施监督检查。
市财政行政主管部门（以下简称财政部门）负责安排市级储备粮的贷款利息、管理费用和轮换补贴（含轮换费用和轮换差价补贴）等财政补贴，保证及时、足额拨付，并负责对市级储备粮财政补贴执行情况实施监督检查。
市农业发展银行（以下简称农发行）按照国家有关规定，及时、足额安排市级储备粮所需贷款，并对发放的市级储备粮贷款实施信贷监督。
第六条 市储备粮管理有限公司（以下简称承储企业），具体承担市级储备粮的经营管理，并对市级储备粮的数量、质量与储存安全负责。承储企业除承担政策性粮食经营外，不得从事与市级储备粮无关的其他粮食经营业务。
承储企业应当接受粮食、财政部门和审计机关依法进行的监督检查。
第七条 市级储备粮的管理应当按照“储得进、管得好、调得动、用得上”的要求，建立严格的管理制度，确保市级储备粮数量真实、质量良好和储存安全，并节约成本和费用。
第八条 任何单位和个人不得以任何方式骗取、挤占、截留、挪用市级储备粮贷款和贷款利息、管理费用、轮换补贴等财政补贴。
任何单位和个人不得破坏市级储备粮的仓储设施，不得偷盗、哄抢或者损毁市级储备粮。市人民政府有关部门对破坏市级储备粮仓储设施，偷盗、哄抢或者损毁市级储备粮的违法行为，应当及时予以制止和查处。
任何单位和个人不得以市级储备粮以及市级储备粮仓储设施对外进行担保或者对外清偿债务。
第九条 任何单位和个人对市级储备粮经营管理中的违法行为，有权向各级粮食部门以及其他有关部门举报。接受举报的行政机关应当及时查处；举报事项不属本行政机关处理的，接受举报的行政机关应当及时移送有权处理的行政机关处理；接受移送的行政机关应当及时处理，并将处理结果通报移送的行政机关。
第二章 市级储备粮计划和轮换
第十条 市人民政府根据当地实际需要和财政承受能力，在确保完成省人民政府下达的市级储备粮储备计划的基础上，可以适当增加储备数量，并报省粮食、发展改革、财政部门备案。
第十一条 粮食部门应当会同财政部门提出市级储备粮年度轮换计划，报市人民政府批准后实施。
第十二条 经批准的市级储备粮年度轮换计划由粮食部门会同财政部门和农发行下达给承储企业，由承储企业具体组织实施。粮食、财政部门应当监督轮换计划的执行。
第十三条 承储企业应当根据粮食不同品种的安全库存期限，对市级储备粮实行均衡轮换，保证储备粮质量；因气候或者自然灾害等原因致使储存粮食品质下降，不宜再储存时，应当及时安排轮换。
第十四条 除特殊情形外，市级储备粮的轮换补库应当在储备粮出库后5个月内完成。承储企业应当向粮食生产者直接订购补库粮源；如订购的补库粮源不足时，应当通过公开采购的方式或者国家规定的其他方式补库。
轮换补库结束后，承储企业应当委托具有资质的粮食质量检验机构对入库粮食质量进行鉴定。
第十五条 轮换出库的市级储备粮，应当进行公开竞价销售，或者通过国家规定的其他方式销售。
出库的市级储备粮储存时间超过国家规定年限的，应当按照国家有关规定，由承储企业委托具有资质的粮食质量检验机构进行质量鉴定。经鉴定确定为已陈化变质、不符合食用卫生标准的市级储备粮，应当严格按照国家有关规定处理，不得流入口粮市场。
第十六条 承储企业应当在轮换补库结束后15日内，将市级储备粮年度轮换计划的具体执行情况报粮食部门和财政部门备案，并抄送农发行。
第十七条 市级储备粮的储备所需资金实行封闭运行，专款专用。承储企业和需要向农发行贷款的承担市级成品粮储备的粮食经营企业应当在农发行开立基本结算账户。
第三章 市级储备粮的储存
第十八条 市级储备粮应当逐步集中由市中心粮库存放。
第十九条 承储企业应当具备下列条件：
（一）仓库容量达到一定的规模，仓库条件符合国家标准和技术规范的要求；
（二）具有与粮食储存要求、粮食仓型、粮食进出库方式、粮食种类、粮食储存周期等相适应的仓储设备；
（三）具有符合国家标准的储备粮质量检测仪器和场所，具备检测储备库温度、水分、害虫密度的条件；
（四）具有经过专业培训的粮食保管、检验、防治等管理和技术人员；
（五）经营管理状况和信誉良好，并无严重违法经营记录。
第二十条 承储企业在收购市级储备粮时，应当严格执行储备粮管理的法律、法规、规章、国家标准和技术规范，保证入库储存粮油达到规定的质量要求。
承储企业应当严格执行《粮油储藏技术规范》，保证市级储备粮质量良好、储存安全。
鼓励承储企业应用先进储粮技术和现代化管理手段，提高粮油储存水平。
第二十一条 承储企业应当健全质量管理制度，建立质量档案，严格执行市级储备粮储存情况定期检查和品质检测制度；发现市级储备粮数量、质量和储存安全等方面的重大问题，应当及时上报粮食部门。
第二十二条 承储企业应当对市级储备粮实行专仓储存、专人保管、专账记载，使用统一的账、表、卡及仓牌，及时、准确、完整地填报各种储备粮统计报表，不得虚报、瞒报、漏报、拒报。
承储企业应当建立健全市级储备粮库存实物台账，做到市级储备粮账账相符、账表相符、账卡相符、账实相符。
第二十三条 承储企业应当对市级储备粮采取必要的防范措施，建立市级储备粮的防火、防盗、防洪等安全管理制度并明确责任人。
承储企业应当制定应急处置预案，在发生各种灾害危及市级储备粮安全时，应当及时启动应急处置预案并采取有效措施减少损失。
第二十四条 承储企业不得在市级储备粮中掺杂使假、以次充好，不得擅自串换品种、变更储存库点。
第二十五条 承储企业依法被撤销、解散或者破产，以及因不可抗力、自然灾害等原因已不具备市级储备粮存储条件时，其储存的市级储备粮由粮食部门负责另行安排储存库点。
第二十六条 因不可抗力、自然灾害造成市级储备粮损失的，由粮食部门会同财政部门和农发行，及时予以审核，按有关规定报损。
第四章 市级成品粮储备的管理
第二十七条 市级成品粮储备实行“政府计划，部门监管，企业运作”。市级储备粮承储企业可与经粮食部门依法核准的，市本级有一定的生产规模、良好的经营信誉和正常的生产经营的粮食生产经营企业（以下简称代储企业），以合同方式委托储存。市级成品粮储备品种包括大米、面粉、小包装食用油。
第二十八条 市级成品粮储备计划由粮食部门会同财政部门、农发行协商提出，报市政府批准后实施。计划一经下达，承储企业（代储企业）必须严格遵照执行，如期如数到位。
第二十九条 代储企业可以结合加工、经营情况，对市级成品粮储备库存实行滚动轮换，按照保持规模、保证质量、推陈储新、均衡有序的原则，自行适时轮换。
第三十条 市级成品粮储备承储发生的费用由市政府实行适当补贴。
第三十一条 根据批准后的市级成品粮储备承储计划，承储企业与代储企业签订代储合同，明确双方的权利、义务和违约责任等事项，并按合同约定对代储企业的代储业务进行严格监管。
承储企业应当自合同签订之日起15日内，将代储合同报粮食、财政部门和农发行备案。
本实施细则第二十条至第二十五条的规定，适用于代储企业。
第五章 市级储备粮的动用
第三十二条 粮食部门应当完善市级储备粮的动用预警机制，加强对需要动用市级储备粮情况的监测，适时提出动用市级储备粮的建议。
未经市人民政府批准，任何单位和个人不得动用市级储备粮。
第三十三条 有下列情形之一的，可以动用市级储备粮：
（一）市本级或者部分地区的粮食出现明显的供不应求或者粮食市场价格异常波动需要动用市级储备粮；
（二）发生重大自然灾害或者其他突发公共事件需要动用市级储备粮；
（三）市人民政府认为需要动用市级储备粮的其他情形。
第三十四条 市级储备粮动用方案，由粮食部门会同发展改革、财政部门提出，报市人民政府批准。动用方案应当包括所动用粮油的品种、数量、质量、价格、价差处理、使用安排、运输保障等内容。
粮食部门根据市人民政府批准的市级储备粮动用方案下达动用命令，由市级储备粮承储企业、代储企业具体组织实施。
市级成品粮储备动用时，成品粮按当时市场价格由政府买断。
市级有关部门和储备粮所在地人民政府对市级储备粮动用命令的执行，应当给予协助。
任何单位和个人不得拒绝执行或者擅自改变市级储备粮动用命令。
第三十五条 市级储备粮的动用，报省粮食、发展改革、财政部门备案。
第六章 监督检查
第三十六条 粮食部门和财政部门按照各自职责，依法加强对市级储备粮的管理和监督检查。在监督检查过程中，可以行使下列职权：
（一）对市级储备粮的数量、质量、品种及储存安全情况和财政补贴资金使用情况进行检查；
（二）对市级储备粮年度轮换计划和动用命令的执行情况进行检查；
（三）对粮食仓储设施、设备是否符合国家有关技术规范和标准进行检查；
（四）调阅市级储备粮经营管理的有关资料、凭证，向有关单位和个人调查、了解相关情况。
监督检查人员在从事相关执法活动中，应当坚持原则，忠于职守，秉公办事，廉洁自律。
第三十七条 粮食部门、财政部门在监督检查过程中，发现市级储备粮的数量、质量、品种、储存安全以及财政补贴资金使用等方面存在违法情形的，应当责令承储（代储）企业立即予以纠正或者处理；对承储（代储）企业存在的不适合储存市级储备粮情况的，粮食部门应当责令其限期整改；对危及储存安全的重大问题，应当立即采取有效措施予以处理。
第三十八条 监督检查人员应当将监督检查情况作书面记录，并由监督检查人员和被检查单位的负责人签字。被检查单位的负责人拒绝签字的，监督检查人员应当将有关情况记录在案。
第三十九条 审计机关依照《中华人民共和国审计法》规定的职权和程序，对市级储备粮承储企业实施审计监督；发现问题，应当及时依法处理。
第四十条 承储（代储）企业对粮食、财政部门和审计机关的监督检查人员依法履行职责，应当予以配合。
任何单位和个人不得拒绝、阻挠、干涉监督检查人员依法履行监督检查职责。
第四十一条 农发行应当按照国家有关规定，加强对市级储备粮贷款的信贷监管。承储（代储）企业对农发行依法进行的信贷监管，应当予以配合，并及时提供有关资料和情况。
第七章 法律责任
第四十二条 粮食、财政部门违反本细则规定，有下列行为之一的，由市人民政府责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有权机关按照管理权限给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未按照本办法第十一条、第十二条的规定及时报批和下达市级储备粮年度轮换计划的；
（二）拒不组织实施或者擅自改变市级储备粮年度轮换计划和动用命令的；
（三）无正当理由，不按时拨付市级储备粮相关费用，造成市级储备粮不能落实或者影响市级储备粮安全的；
（四）挤占、截留、挪用市级储备粮贷款和贷款利息、管理费用、轮换补贴等财政补贴的；
（五）因监督管理不力，造成市级储备粮被擅自动用或者发生重大坏粮事故的；
（六）发现市级储备粮的数量、质量存在问题不及时责令承储（代储）企业改正，或者发现危及市级储备粮储存安全的重大问题，不立即采取有效措施处理并按照规定报告的；
（七）接到举报、发现违法行为不及时查处的。
第四十三条 承储（代储）企业有下列行为之一的，依据《浙江省地方储备粮管理办法》的规定，由粮食部门责令其改正，处1万元以上5万元以下的罚款。对属于国家工作人员的直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）虚报、瞒报市级储备粮数量的；
（二）在市级储备粮中掺杂使假、以次充好的；
（三）挪用和擅自动用、轮换市级储备粮的；
（四）擅自串换市级储备粮品种和质量等级的；
（五）骗取、挪用市级储备粮贷款和贷款利息、管理费用、轮换补贴等财政补贴的；
（六）拒不执行或者擅自改变市级储备粮年度轮换计划和动用命令的；
（七）以市级储备粮或者市级储备粮仓储设施对外进行担保或者清偿债务的；
（八）因自然灾害等不可抗力原因，已不具备市级储备粮存储条件，不及时上报有关情况造成市级储备粮损失的；
（九）因管理不善或者应急处置不力，造成严重坏粮事故或者粮食重大损失的。
第四十四条 承储（代储）企业有下列行为之一的，依据《浙江省地方储备粮管理办法》的规定，由粮食部门责令其限期改正；逾期不改正的，处3000元以上3万元以下的罚款；情节严重的，处3万元以上5万元以下的罚款。对属于国家工作人员的直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）入库的市级储备粮不符合质量等级和国家标准要求，或者不建立质量档案，或者出入库粮食未按照规定进行质量鉴定的；
（二）对市级储备粮未实行专仓储存、专人保管、专账记载，或者不按规定及时、准确报送储备粮统计报表和实物台账，或者账账不符、账实不符的；
（三）发现问题不及时采取有效措施，重大问题不及时报告或者隐瞒事实的。
第四十五条 代储企业违反本实施细则有关规定，造成市级储备粮损失或储备规模不到位的，承储企业可以按照代储合同的约定向代储企业追偿。
第四十六条 违反本实施细则规定，破坏市级储备粮仓储设施，偷盗、哄抢、损毁市级储备粮，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；造成财产损失的，依法承担赔偿责任。
第八章 附 则
第四十七条 本实施细则自公布之日起施行。
