关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知
作者:法律资料网 时间:2024-05-26 22:37:06 浏览:8930
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关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知
建设部办公厅
关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知
建办住房[2004]78号
各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局：
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）和建设部等7部门《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》（建住房[2004]7号）发布以来，特别是今年4月全国部分城市房地产市场信息系统和预警预报体系工作会议召开以来，各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作进程明显加快，部分城市在房地产市场信息采集、分析和发布方面已取得阶段性成果。但是还有相当部分城市存在着机制不健全、工作目标和思路不清、数据采集不完善、市场分析不全面、信息发布不及时、整体工作滞后等问题，影响了全国房地产市场信息系统建设和预警预报体系作用的发挥。为切实推进房地产市场信息系统和预警预报体系建设，加快建立房地产市场监测的长效机制，现将有关问题通知如下：
一、进一步提高认识，明确工作目标和思路
（一）充分认识加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的重要性和迫切性。经过多年培育，我国房地产业已发展成为国民经济的重要支柱产业。全面、及时、准确了解掌握房地产市场信息，是加强市场监测，科学判断房地产市场和经济形势，有效地实施宏观调控，促进房地产市场持续健康发展的重要基础工作。针对目前我国房地产市场信息不全面、有效性不够、透明度不高的实际，必须创新思路，根据房地产市场的特点，从机制、体制等方面加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设，这是当前加强和改善房地产市场宏观调控的重要工作。
（二）进一步明确工作思路和目标。房地产市场信息系统和预警预报体系建设的基本工作思路是：以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息，形成全面客观地反映各地房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产市场信息系统。在此基础上，通过数据的分析和历史的比较，及时发现市场运行中存在的问题，准确判断市场发展趋势，有针对性地提出调控对策；通过市场信息的发布，增加房地产市场的透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费。
根据上述工作思路和各地进展情况，要求上海、天津、重庆、深圳、哈尔滨、大连、南京、杭州、西安、郑州、长沙、南昌、成都、厦门、沈阳等15个城市在今年10月底，基本建成并启用房地产市场信息系统；今年年底前，国家统计局要求的其他25个大中城市和有条件的城市基本建成并启用房地产市场信息系统。在此基础上，依托建设部住宅与房地产信息网，实现建设部与40个大中城市之间房地产市场信息互联互通。
二、强化数据采集，整合信息资源
（三）根据目前房地产市场管理的实际，增量房地产市场数据的采集应当从开发项目管理和交易登记管理两个环节进行。在开发项目预售许可前，要依托房地产开发管理业务系统，通过落实项目手册制度，加强信用档案管理，建立和完善开发项目管理系统等管理手段，采集开发项目的立项审批、规划设计、资金投入、拆迁安置、建设进展等信息，并确保数据的准确性、及时性。
进入预售环节后，则依托房地产交易登记管理业务系统，实时地采集市场信息。通过商品房预售许可管理，建立楼盘表，采集商品房供应总量（分布、套数、面积）、供应结构（用途、户型）、供应价格等信息；通过商品房预售合同网上登记备案，依托楼盘表，掌握每套商品房的实时信息，如位置、面积、户型、是否预售、是否抵押、是否查封、预售成交价格、成交时间，以及当日成交总套数、面积、均价等。
要通过建立楼盘表等方式，构建统一的信息平台，采用统一的楼盘和居室编号等识别信息，加强对来自上述两个渠道所采集数据的整合工作。同时，要明确数据冲突时的取舍原则，必要时，辅之以抽样调查验证，确保市场数据和信息的整体性和一致性。
（四）存量房地产市场数据采集主要通过房地产交易登记管理和房屋租赁备案管理等业务系统进行，包括成交面积、户型、用途、成交价格或租金水平、成交时间等，并自动生成分类汇总数据。各地还要从本地选择若干家业务量较大、运作规范的中介机构提取二手房、租赁房屋的挂牌信息和实际成交信息，用于分析存量房供求关系。此外，还应充分利用举办各类房地产展示交易会的机会，组织问卷调查，抽样调查相关信息。要加强对不同渠道采集的存量房市场信息的协调、整合，综合得出贴近市场实际的分区域、分用途的市场信息。
各地要因地制宜，对全社会存量房屋现状数据进行采集。对已采用基于GIS技术的房地产交易与权属登记管理业务系统的城市，要从系统中直接提取；对没有采用GIS技术的城市，要努力通过产权档案数字化结合抽样调查采集。有条件的地方，可以适时地开展房屋普查。
（五）实现与相关部门之间数据共享。与房地产市场相关的银行贷款、土地供应、规划立项、城镇人口变动、GDP增长、物价指数、收入水平等相关数据，应当主要依托相关部门采集。各地要按照建住房[2004]7号文件的要求，积极加强与金融、土地、发展改革、规划、统计等相关部门之间的信息交流，通过房地产市场信息系统预留的数据接口，实现信息共享。
（六）要加快完善业务管理系统，为数据采集工作的正常进行创造条件。依托现有房地产交易、房屋权属登记、房地产开发等业务管理系统开展工作，是加快推进信息系统和预警预报体系建设工作，并力求使数据全面、及时、准确的关键。各地要按照信息系统和预警预报体系建设的要求，抓紧对现有业务系统进行完善、整合，不要脱离业务系统，另起炉灶，另搞一套。当前尤其要抓紧建立和完善楼盘表，引入商品房预销售合同网上备案系统。对一些业务管理不需要的重要信息，如购房主体的来源、分类成交价格等，业务管理系统中要留出信息采集的接口。
三、加强信息分析，完善信息发布
（七）要加强市场信息分析，形成定期市场分析报告。各地要充分利用房地产市场信息系统生成的动态数据，对当地房地产市场运行状况认真地加以分析，重点应关注供求总量、结构、价格及其发展变化趋势，并定期形成市场分析监测报告。分析报告要力求全面客观地反映市场态势，及时发现存在问题及其苗头，提出应对措施，不能简单笼统地作判断、下结论。
建设部确定40个大中城市为全国房地产市场监测点，从明年起，40个城市应当于每月5日前依据房地产市场信息系统生成数据，形成市场监测报告，上报建设部。
（八）建立和完善房地产市场形势分析专家会议制度。各地要定期组织有关部门负责人和专家，根据房地产市场信息系统提供的有关市场信息，对市场运行情况进行评价，提高分析判断的科学性和权威性，引导对房地产市场形势的正确舆论导向。
（九）及时发布房地产市场信息。通过及时发布市场信息，增强市场透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费，是房地产市场信息系统和预警预报体系建设的主要目标之一。当前各地应重点公布分类、分区域的商品房、存量房的可售（租）套数、房型、面积及已售（租）套数、面积、户型、实际成交价格，商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况及建筑面积、套内面积、公用分摊面积等即时的市场供求信息。
四、加强领导，狠抓落实
（十）加强和完善组织工作机制。各省、自治区建设厅要会同有关部门加强对各城市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作的业务指导，并按照本通知的精神，提出本地区房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作方案。各城市特别是40个大中城市要按照国发[2003]18号文件和建住房[2004]7号文件的要求，成立专门的领导小组，由政府分管领导挂帅，建立部门协调机制，明确职责分工。
（十一）明确牵头单位和主要实施单位。牵头单位在房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作中要切实起到组织、协调作用。主要实施单位宜由承担房地产交易、房屋权属登记、房屋租赁登记备案等管理工作的部门承担，这样有利于掌握动态信息，保证数据采集和整合工作顺利进行。实施单位要建立有精通技术、业务的复合型或组合型专业人员参与的工作队伍，承担有关具体工作。牵头单位和主要实施单位最好是一个部门，由两个部门分别承担的城市，必须建立统一的信息系统和对外信息发布的渠道。
（十二）落实资金，保障各项工作正常开展。各地要按照国发[2003]18号文件、建住房[2004]7号文件的要求，多渠道落实房地产市场信息系统和预警预报体系建设资金；需要政府承担的费用，要积极争取由当地财政结合信息化系统和电子政务建设一并予以落实。
（十三）加强监督检查。各省、自治区、直辖市建设厅（建委、房地局）要按照全国房地产市场信息系统和预警预报体系建设的基本思路、目标及本地区的工作方案，加强对市县工作的监督和检查，积极协调并落实各项政策措施。为确保全国房地产市场监测工作的如期开展，12月份，建设部将对40个大中城市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作进行重点督查。
中华人民共和国建设部办公厅
二○○四年九月二十一日
浅析表见代理构成要件及类型
刘忠杰 国庆富
代理，是指代理人在代理权范围内以被代理人的名义同第三人独立为民事法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的一种法律制度。代理法律关系涉及代理人、被代理人和第三人三方当事人，具有内部和外部两个法律关系，作为内部法律关系的代理人与被代理人之间的基础法律关系在一定程度上决定着代理人与第三人之间的外部法律关系是否有效以及效力是否及于被代理人的问题。无权代理在学理上分为狭义的无权代理和表见代理。无权代理原则上是无效的，然而在某些特定的情况下，一概否认无权代理的效力，不利于保护善意第三人的利益和保障社会交易的安全，势必会破坏人们对代理制度的信赖，显然是不科学的。因此肯定一部分附合表见代理条件的无权代理的效力，是弥补上述不足的有效手段。笔者将对表见代理进行粗浅的分析。
所谓表见代理，是指在无权代理的场合，如果善意相对人客观上有正当理由相信无权代理人具有代理权。而与其为法律行为，该法律行为的效果直接由被代理人承担。表见代理制度是为了维护交易安全而设置的一项制度，表见代理主要是在无权代理的情况下产生的，即无权代理人虽无代理权，但其以本人的名义实施的行为，能够使善意相对人相信其具有代理权，则构成表见代理。在表见代理的情况下，法律将使本人对于善意的相对人承担被代理人的责任。我国在合同法第49条规定："行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。"由此可见，我国在合同法中确立了表见代理制度。
一、表见代理的特征
从实质上讲，表见代理是一种无权代理，但是与狭义的无权代理有明显的区别：从被代理人的角度看，表见代理与狭义的无权代理是一致的，即代理人所实施的行为超越代理权，或者没有代理权，或者代理权已经终止；但是从相对人的角度看，表见代理与狭义的无权代理有着明显的区别：第一，从形式上看，表见代理具有有权代理的全部要件，相对人即使尽了充分注意的义务仍然无法知道代理人所进行的代理是超越代理权、没有代理权或者其代理权已经终止的行为；第二，从法律效果上看相对人能够证明自己已经尽了充分注意的义务仍然相信代理人的行为属于代理权限的，被代理人必须对由此产生的法律后果承担责任，否则就是狭义的无权代理。就狭义的无权代理而言，只有在被代理人对代理人与相对人所实施的民事行为予以追认，被代理人才承担相应的法律责任。
二、表见代理的构成要件
（一）、代理人的行为属于无权代理且本人在裁判前对无权代理行为不追认。所说无权代理是指实施代理行为时无代理权或对于所实施的代理行为无代理权，如果代理人有代理权，则属于有权代理，不发生表见代理的问题。表见代理属于广义的无权代理，因此只能在代理人应没有代理权而进行代理行为的情形下发生。如果代理人具有合法的代理权或者本人曾经向第三人表示其已向代理人授权，无论本人的授权是否明确，代理人的行为都构成有权代理，而非无权代理。一般来说表见代理主要是因为无权代理行为而产生，它是指行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后所从事的无权代理行为。
（二）、表见代理应当符合代理的表面要件，即表见代理人须以被代理人的名义进行活动，与相对人缔结民事关系。表见代理作为代理的一种，它就应当符合代理的表面要件。否则，则不称其为代理，而是表见代理人与相对人之间形成的民事法律关系，只对缔约双方存在法律效力，不及他人。
（三）、表见代理人与相对人的民事行为，须具备成立的有效要件，即行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，内容不违背法律或者社会公共利益。如果表见代理人与相对人的民事行为欠缺成立的有效要件，那么该行为从一开始就不产生法律效力，又怎么能转嫁到被代理人身上呢？又何从谈起被代理人承受该代理行为的法律效果呢？
（四）、客观上须有使相对人相信表见代理人具有代理权的情形，并能够使相对人在主观上形成该代理人不容怀疑的具有代理权的认识。相对人作为该行为的相对方，其目的应是追求通过表见代理人从被代理人处获得该民事代理行为的法律效果。这就说明相对人在主观上是相信该民事行为是有效的，该代理人是有代理权的。而相对人之所以会与该代理人为民事代理行为，其必然要求该代理人与被代理人之间存在着一种使其对该代理人的代理权达到内心确信程度的事实上或法律上的联系。只有这样，法律才有必要设立表见代理制度来赋予相对人向被代理人追求民事代理行为法律效果的权利。
（五）、相对人须为善意且无过失，即相对人不是明知行为人没有代理权而仍与之签订合同，也不是由于自己疏忽大意，缺乏应有的谨慎而轻易将没有代理权的行为人认作有代理权的人，而是有正当理由相信行为人有代理权或尽了充分的注意，仍无法否认行为人的代理权。如果相对人出于恶意，即明知他人为无权代理，仍与其实施民事行为；或者相对人应知道他人为无权代理却因过失而不知，并与其实施民事行为的，就失去了法律保护的必要，故表见代理不能成立。一般而言，代理关系中的相对人应对代理人有无代理权加以慎重的审查。相对人在主观上必须表现为善意以体现民法的公平。诚实信用原则。并表现为无过失，以更好地保护在这场交易中处于弱势的被代理人的合法权益。
三、表见代理的分类
（一）、虚假授权表示型的表见代理。
此种表见代理是指本人以自己的行为表示授予他人代理权或者知道他人表示为其代理人而不作反对的意思表示，从而须对之负授权人责任的表见代理。这其中以授权事实表示行为为要旨，所谓授权事实表示行为是指本人以自己的行为向善意相对人表示以代理权授予他人，但实际上并未授权，该行为可以是作为，也可以是不作为。前者表现为本人以言语或行动表示授予他人以代理权；后者表现为本人知道他人以自己的名义从事活动而不置可否。而这种行为并不是真意授权。
（二）、权限逾越型的表见代理。
是指代理人的代理权受某种限制，但却因本人的某种过失行为造成足以令相对人相信代理人的代理权未受该限制的假象而发生的表见代理。这其中通常存在着两种情况：一是本人在对代理人委托授权时，存在着授权不明的情况。二是本人在授权时，对代理人的权限作出了明确的规定，但却并未在委托书中载明，或向相对人发出授权通知中未加以说明。
（三）、权限延续型的表见代理。
是指代理权因法定事由终止，如代理权被撤销，代理事项完成或代理期限届满但却因本人的行为造成足以令人相信原代理人代理权续存的假象而发生的表见代理。此项表见代理的成立亦可分为两种情形：一是本人撤销代理权时，本应采取适当的方式告知相对人或收回授权委托证书，但其竟未能这样做或及时这样做。二是代理权定有期间或限于特定的委托事项，本人在授权委托书中未予载明，期间届满或特定事项完成后，未采取适当的方式告知相对人。
以上笔者对表见代理的构成要件及分类作了粗浅的分析，望法学同仁提出意见以共勉。
刘忠杰 国庆富
作者单位：北安市人民法院
克东县人民法院
关于批转中国注册会计师协会《关于换发事务所执业证书及注册会计师证书实施办法》的通知
财政部
关于批转中国注册会计师协会《关于换发事务所执业证书及注册会计师证书实施办法》的通知
各省、自治区、直辖市财政厅（局）、深圳市财政局：
中国注册会计师协会《关于换发事务所执业证书及注册会计师证书实施办法》经财政部同意，现印发给你们，请遵照执行。
附件：关于换发事务所执业证书及注册会计师证书实施办法
（中国注册会计师协会 一九九八年十一月二十四日）
全国注册会计师行业清理整顿第三阶段的工作已经结束，根据中国注册会计师协会（以下简称中注协）《关于清理整顿注册会计师行业的通知》（会协字〔1997〕183号）的要求，经过清理整顿验收，全行业换发新的会计师（审计）事务所（以下简称事务所）证书和新的注册会计师证书（以下简称新证书）。为了做好新证书的换发工作，现提出以下实施办法。
一、换证时间
换发新证书分三批进行，具体换证时间，第一批1998年12月10日至31日，第二批1999年1月20日至2月10日，第三批1999年2月11日至3月31日。
各省、自治区、直辖市注册会计师协会（以下简称省级注协）应于1998年12月10日前、1999年1月20日前，分别将第一批、第二批合格事务所及注册会计师汇总表（见附表一）上报中注协，并于1999年1月20日前，将申请换发临时执业证书的事务所及注册会计师汇总表（见附表二）、第三阶段检查验收后撤销事务所汇总表（见附表三）、第三阶段检查验收后注销注册会计师汇总表（见附表四）上报中注协。
二、换证对象
第一批换发新证书的合格事务所为第三阶段检查验收合格，且至1998年11月30日止仍然符合法定办所条件的事务所，对这些合格事务所中经第三阶段检查验收合格的注册会计师，同时换发新的注册会计师证书。
第二批换发新证书的合格事务所为第三阶段检查后，未列入第一批合格事务所名单但通过整改已完全达到整改目的，且至1998年12月31日止符合法定办所条件的事务所，对在这些事务所执业的合格注册会计师，以及第一批换证的事务所1998年12月31日前新增加、尚未领取新证书的合格注册会计师，同时换发新的注册会计师证书。
凡是受到投诉举报未调查处理或与案件有关尚未结案的事务所及注册会计师，暂缓换发新证书。
第三批解决遗留问题。
对暂时未达到法定办所条件，或存在其他问题正在整改，但当地经济发展确实需要保留的事务所，由省级注协提出名单并提供必要的资料，经中注协认定，报财政部批准后发给事务所临时执业证书，对在这些事务所执业的合格注册会计师，发给新的注册会计师证书。对边远地区、少数民族地区正在整改的事务所，如果同一城镇存在2个或2个以上达不到法定办所条件事务所的，应鼓励其联合、合并，并对联合、合并后的事务所发放事务所证书或临时执业证书；对达不到法定办所条件又不愿意联合、合并的，不发临时执业证书。
三、换证程序
换发新证书按以下程序办理：
1．中注协将第三阶段检查验收合格的事务所及其合格注册会计师名单通知各省级注协。
2．省级注协通知所属事务所提交换证所需资料。
3．事务所向省级注协申请换证并提供有关资料。
4．省级注协审查事务所提交的资料，将审查合格的事务所及注册会计师名单与中注协通知的合格的事务所及注册会计师名单进行核对，并填写合格事务所及注册会计师汇总表，在汇总表备注栏对增加或减少的注册会计师说明原因，并将汇总表及有关资料上报中注协。
5．中注协对省级注协上报材料进行审核，对合格事务所及注册会计师报经财政部同意后发文认定，将新证书统一交由省级注协发给各事务所及注册会计师。
6．中注协统一在全国性报刊上对合格事务所及注册会计师进行公告；对已经批准临时执业的事务所及注册会计师，由省级注协在当地省级报刊上公告。
四、换证所需提供的资料
事务所向省级注协提交换证的书面申请并附送以下资料：
1．事务所批准设立文件的复印件。
2．事务所原批准证书及复印件。
3．事务所工商营业执照复印件。
4．事务所1996－1998年交纳会费的收据复印件。
5．注册会计师名单、注册会计师证书原件、身份证复印件、人才交流中心或者事务所主管人事部门出具的人事关系证明原件（或者离退休证书原件及复印件）、1996年至1998年参加省级注协及中注协培训班的证书复印件。
6．事务所其他专职从业人员名单及身份证复印件、人事证明原件。
7．省级注协要求的其他资料。
省级注协向中注协提交书面报告并附送以下资料：
1．第一批合格事务所及注册会计师汇总表。
2．第二批合格事务所及注册会计师汇总表，以及事务所向省注协提交的所有资料的复印件。
3．申请换发临时执业证书的事务所及其注册会计师汇总表和事务所向省级注协提交的所有资料的复印件，以及换发临时执业证书的情况说明。
4．第三阶段检查验收后撤销事务所汇总表。
5．第三阶段检查验收后注销注册会计师汇总表。
6．中注协要求的其他资料。
五、其他有关事项
新证书自1999年1月1日起正式生效，旧证书可使用到1999年4月30日。
各省级注协应认真做好新证书的换发工作，中注协将在发布换证的公告中公布举报电话，并在换证工作结束后对各省级注协的换证工作进行抽查，发现事务所及注册会计师弄虚作假的，中注协和省级注协应当进行严肃处理。
