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陕西省人民政府


陕西省契税实施办法
陕西省人民政府



第一条 根据《中华人民共和国契税暂行条例》及《中华人民共和国契税暂行条例细则》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在我省行政区域内转移土地、房屋权属，承受单位和个人为契税纳税人，应当依照本办法规定缴纳契税。
本办法所称土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权。
本办法所称承受，是指以购买、受让、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
本办法所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
本办法所称个人，是指个体经营者及其他个人。
第三条 本办法所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖；
（四）房屋赠与；
（五）房屋交换。
国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的行为。
土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。
土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为，包括土地使用权与房屋所有权之间相互交换的行为。
房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
第四条 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
第五条 契税税率为3％。
第六条 契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
土地使用权与房屋所有权相互交换，按照前款征税。
以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税款。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
第七条 契税应纳税额，依照本办法第五条规定的税率和第六条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式为：
应纳税额＝计税额×税率
应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
第八条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于本单位办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（二）城镇职工按国家规定购买公有住房的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，免征；
（五）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
（六）依照我国法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领使官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认可以免征契税；
（七）承受土地、房屋用于敬老院、孤儿院、幼儿园、托儿所、监狱、劳改劳教所的，免征；
（八）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
前款所称用于办公的，是指办公室（楼）以及食堂、洗澡堂、库房、绿化带等直接服务于办公的土地、房屋。
所称用于教学的，是指教室（教学楼）、图书馆、操场以及学生宿舍、食堂、洗澡堂、库房、绿化带等直接服务于教学的土地、房屋。
所称用于医疗的，是指门诊部、住院部以及食堂、洗澡堂、库房、绿化带等直接服务于医疗的土地、房屋。
所称用于科研的，是指科学实验的场所以及食堂、洗澡堂、库房、绿化带等直接服务于科研的土地、房屋。
所称用于军事设施的，是指地上和地下的军事指挥作战工程；军用机场、港口、码头；军用库房、营区、训练场、试验场；军用通信、导航、观测台站；其他直接用于军事设施的土地、房屋。
本办法所称的不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第九条 纳税人享受减征或免征契税的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或免征契税手续。
因不可抗力灭失住房，需要减征或者免征契税的，其审批权限为：减、免税额在5万元（含5万元）以上的，经当地财政机关核实，层报省财政厅审批；减、免税额在2万元（含2万元）以上，5万元以下的，经县级人民政府财政局核实，报地、市政府（行署）财政局审批；减、免税
额在2万元以下的，由县级人民政府财政局审批。
第十条 经批准减征或者免征契税的纳税人因改变有关土地、房屋的用途，不再属于本办法第八条规定减征或者免征范围的，应当补缴已经减征或者免征的契税。
第十一条 契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人因改变用途应当补缴已经减征或者免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
本条所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书及由省人民政府确定的其他凭证。
第十二条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
第十三条 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。
纳税人应持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
第十四条 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关。需要委托代征的，由县（市、区）人民政府确定土地管理部门、房产管理部门为代征单位。代征手续费的支付比例，按财政部规定执行。
第十五条 土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
第十六条 征收机关按实征税额的5％提取征收经费，用于业务费开支。
第十七条 契税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本办法和有关法律、行政法规的规定执行。
第十八条 本办法适用中的一些具体问题由省财政厅负责解释。
第十九条 本办法自1997年10月1日起施行。此前本省关于契税的有关政策规定同时废止。


1998年5月27日
浅析债的担保的形式

韩召峰


　　债的担保的形式，也就是担保的方式、方法，是指当事人用以担保债权的手段。
　　债的担保方式是随着社会经济关系的发展，随着债权法的发展，百不断发展的。当事人可采用何种担保方式也是由法律规定的，在现代各国法上，债的担保方式一般都包括人的担保和换的担保一代代类
　　（一）人的担保
　　人的担保，是指以第三人的信用保证债的履行的担保方式。人的担保邓保证担保，是由保证人以自愧 信用担保债务人履行债务的担保。保证也是一种债的关系，在债务人不履行债务时，债权人得请求保证人履行。可见，保证是通过保证人对债务人债务的清偿来保障债权的权利实现的。保证的成立等于实际上广大了债务人清偿债务的责任财产的范围。因此，保证患难夫妻于债权人行使权利以保障其利益是十分方便的。但是，在保证担保中，债权人的利益是否能够确保还取第三人即保证人的信用。
　　（二）物的担保
　　物的担保，是指直接以一定的财物来作债权担保的担保方式。物的担保包括移转物的所有权或其他权利的权利卖主其是十分的 物的担保和不移转的物的所有权或其他权利的限定物权型的物的人担保两种形态。
　　不真心话换的所有权或其他权利的物的担保，是指在第三人或债务人的一定设定一定权利的物的担保。为担保债的履行而在一定财产上设定的权利，称为担保物权；在其上设定担保物权的财产称为担保物。享有物权的债权人在债务人不履行债务时得优先从担保物变价中受偿。可见，担保物权是以确保债权的实现而设定的，以直接取得或支配特定财产的交低贱价值为内容的一种物权。我国《民法通则》中规定的担保物权包括抵押权和留置权。而《担保法》中区分了抵押权与持权，规定了抵押权、持权和留置权三种担保物权。抵押权、质权一般是由当事人自行设定的，所以称为约定担保物权。留置权是直接基于法律规定的条件而发生的。因些称为法定担保物权。另外在《海商法》、《民用航空法》及其他法律中还规定了优先权。
　　权利移转型的物的担保，是提以移转标的物的所有权或其他权利来担保债权担保方式。这种担保方式并不是在标的物上设定物权来担保债权，而是转移标的物的权利归债权人，即一旦债务人不清偿债务，标的物的所有权或者其他权利直接归属于债权人。即一旦债务人不清偿债务，标的物的所权或者其他权利直接归属于债权人。从各国法律规定看，权利移转型物的担保主要包括让与担保、卖渡担保、代物清偿预约、所有权保留等。
　　在各国法上一般都规定了定金担保。定金担保为物的担保还是另外的担保方式？对此有不同的观点。有的认为，定金为金钱担保，不属于物的担保；也有的认为，定金也可归于物的担保，因金钱也属于物，定金担保可归入权利移转型的物的担保，但属于物的担保的一种特殊形态。


北安市人民法院　韩召峰