关于死刑复核程序的现状及存废的思考
作者：陈卫东/刘计划
一、死刑的实体控制与程序保障
自意大利著名刑法学家贝卡里亚在其传世之作《论犯罪与刑罚》中首次倡导废除死刑以来，人们开始对死刑的功能及价值进行深刻的反思。随着报应刑观念的革除及现代刑罚观的确立，刑罚人道主义及刑罚轻缓化思想的深入人心，人们对死刑这种最古老、最严酷的刑罚重新进行了价值评断，消除了诸多认识误区。而今尽管死刑存废的争论之声不绝于耳，但废除死刑已在许多国家和地区成为现实，而保留死刑的国家也纷纷走上限制、减少死刑的道路。废除死刑，尽管道路曲折，并非一帆风顺，但它无疑是人类发展、社会进步的方向和重要标志，并已成为人们孜孜以求的目标。
现阶段暂不废除死刑，限制死刑的适用，坚持少杀、慎杀，防止错杀，是我国一贯坚持的死刑政策。这一死刑政策，符合我国社会发展现阶段的实际，应当坚持。我国刑事立法贯彻了这一死刑政策，表现为通过对死刑适用进行实体上的控制与程序上的保障，以达到限制死刑，保证死刑正确适用的目标。
在实体控制方面，现行刑法贯彻少杀政策，对死刑的适用作了多方面严格的限制性规定。主要表现在：（1
）从适用死刑的对象上作出限制；（2）从适用死刑的犯罪主体上作出限制；（3）从死刑的执行制度上加以限制；（4）从适用死刑的罪种上加以限制。
在程序保障方面，刑事诉讼法有关死刑案件的特殊程序性规定体现了立法者对有关死刑案件的特别审慎的态度，有利于贯彻少杀、慎杀，防止错杀的方针，从而保证死刑案件的质量。这些特殊的程序性规定可分为四种：（1）提高了死刑案件的审判管辖级别；（2）采用强制辩护方式；（3）专章规定了死刑复核程序；（4）在执行程序中作了特别规定。
二、死刑复核程序之现状
死刑复核作为我国独具特色的司法制度，有着悠久的历史。在新中国建立之前，从第二次国内革命战争时期建立、抗日战争时期进一步发展、解放战争时期更加完善，死刑复核制度在人民民主专政的诉讼程序中，走过了一条从无到有、由不甚健全到较为健全的历程。中华人民共和国成立后，极为重视死刑复核制度，在当时尚无刑事诉讼法和人民法院组织法的情况下，积极采取多种措施，明确地规定了死刑复核制度。“文化大革命”期间，死刑复核制度同其他法律制度一样在劫难逃，被破坏殆尽。1979年，第五届全国人民代表大会通过了我国第一部刑事诉讼法，该法恢复了“文革”前的死刑复核程序，把死刑复核程序单列一章，分为四个条文加以规定，不仅科学地把判处死刑的权限统一归属于中级人民法院，而且慎重地把死刑、死缓核准权分别赋予最高人民法院和高级人民法院行使，同时还规定了核准的基本程序。至此，我国死刑复核制度已基本完备地建立起来。但是也应当看到，由于法律条文粗疏，死刑复核的具体程序仍不完善，尽管最高人民法院有关司法解释在一定程度上弥补了立法的不足，但仍存在诸多问题。而由于长期以来死刑核准权的下放，造成部分案件的二审与死刑复核程序合二为一，导致死刑复核程序失去最后屏障作用，无疑已成为死刑复核制度中最突出的问题。
（一）死刑核准权下放问题
死刑复核程序中的核准权，包括死刑立即执行的核准权和死刑缓期二年执行的核准权。前者我们称为死刑核准权，后者则称为死缓核准权。我国1979年刑事诉讼法与1996年刑事诉讼法均规定死缓核准权归属高级人民法院，实践中也是这样做的。鉴于死缓制度的特殊属性，从缓解最高人民法院的工作压力考虑，由高级人民法院执掌死缓的核准权是可行的，对此，理论界与实务界并无异议。但死刑核准权的归属则一直成为人们争论的焦点。
生命权是每个自然人最为宝贵的权利，死刑作为剥夺犯罪分子生命的刑罚无疑成为国家刑事审判权中的一种最高权力。死刑核准权归属谁手体现了统治阶级对生命的重视程度及对死刑的审慎态度。我国对死刑核准权的控制历来有严格的限定。从1954年9
月第一部人民法院组织法颁布以来，死刑核准权归属几经变换，（注：参见陈卫东、张ｔāｏ＠①著：《刑事特别程序的实践与探讨》，人民法院出版社1992年版，第169—171页。）但基本上由最高人民法院或高级人民法院行使。（注：
由于当时基层人民法院享有死刑判决权，中级人民法院享有二审权，因此即使由高级人民法院行使死刑核准权，也并未发生二审与死刑复核合而为一的局面，死刑核准程序的严肃性并未受损。）
1979年7月1日第五届全国人民代表大会第2
次会议通过了《中华人民共和国刑事诉讼法》和《中华人民共和国法院组织法》，总结了历史正反两方面的经验教训，于刑事诉讼法第15条、第144条、第145条、第146条、第147条和法院组织法第13条，对死刑案件的审判复核和审判程序作了明确的规定，不仅把判处死刑的权限划归中级人民法院，而且明确规定了对死刑案件的复核程序，指出死刑由最高人民法院核准，死缓由高级人民法院核准。这标志着死刑核准权已统一集中于最高人民法院。然而1979年刑事诉讼法关于死刑核准权的规定未曾实施已几成具文。为了打击严重的现行刑事犯罪，1980年2月12日，
第五届全国人大常委会第13次会议作出决定，在1980年内，对杀人、抢劫、强奸、放火和其他严重危害社会治安的现行刑事犯罪分子判处死刑的核准权，由最高人民法院授权省、市、自治区高级人民法院行使。接着，1981年6月10
日，第五届全国人大常委会第19次会议作出《关于死刑案件核准问题的决定》。决定指出：（1）在1981年至1983年内对犯有杀人、抢劫、
强奸、爆炸、放火、投毒、决水和破坏交通、电力等设备的罪行，由省、市、自治区高级人民法院终审判决死刑的，或者中级人民法院一审判决死刑，被告人不上诉的，都不必报最高人民法院核准。（2
）对反革命和贪污犯等判处死刑，仍须按照刑事诉讼法关于死刑复核程序的规定，由最高人民法院核准。1983年9月2日第六届全国人大常委会第2
次会议在上述《关于死刑案件核准问题的决定》尚未届满之时，通过了《关于修改〈中华人民共和国法院组织法〉的决定》，对人民法院组织法第13条作了修改。规定死刑案件除由最高人民法院判决以外，应当报请最高人民法院核准，杀人、强奸、抢劫、爆炸以及其它严重危害公共安全和社会治安判处死刑的案件的核准权，最高人民法院在必要的时候授权省、自治区、直辖市的高级人民法院行使。1983年9月，
最高人民法院根据修改后的人民法院组织法第13条的规定，召开了第177
次审判委员会会议，对今后贯彻的有关规定作了司法解释，发出了《关于授权高级人民法院核准部分死刑案件的通知》。通知规定，在当前严厉打击刑事犯罪活动期间，为了及时严惩严重危害公共安全和社会治安的罪大恶极的刑事犯罪分子，除由本院判决的死刑案件以外，各地对反革命案件和贪污等严重经济犯罪案件（包括受贿案件、走私案件、投机倒把案件、贩毒案件、盗运珍贵文物出口案件）判处死刑的，仍应由高级人民法院复核同意后，报本院批准；对杀人、强奸、抢劫、爆炸以及其他严重危害公共安全和社会治安判处死刑的案件的核准权，本院依法授权各省、自治区、直辖市高级人民法院和解放军军事法院行使。1991年6月6日和1993年8月
18日，最高人民法院先后又将毒品犯罪死刑案件的核准权，授权给云南省和广东省高级人民法院行使。
自1980年全国人大常委会最初授权最高人民法院可以下放死刑核准权给高级人民法院（也就是1979年刑事诉讼法开始施行之时），至今已有18个年头。当初仅规定最高人民法院在必要的时候可授权高级人民法院行使部分死刑案件的核准权。然而，死刑核准权一经下放，收回之日便遥遥无期。何为“必要的时候”？这“必要的时候”有多长时间？恐怕很难说定，毕竟已绵延近二十载。由于死刑案件归属中级人民法院一审，高级人民法院便成为死刑案件的二审法院，既然高级人民法院对部分案件享有死刑核准权，那么死刑复核与二审合而为一也就不可避免，实践中有些高级人民法院也是这样做的。它们在判处死刑的二审判决裁定书最后注明“根据最高人民法院依法授权高级人民法院核准部分死刑案件的规定，本裁判即为核准死刑的裁判”。有学者认为，在目前最高人民法院授权高级人民法院核准部分死刑案件的情况下，为了确保死刑案件的质量，真正发挥死刑复核程序的作用，对授权高级人民法院核准死刑的案件，应当由高级人民法院另行组成合议庭核准。（注：参见陈光中、严端主编：《中华人民共和国刑事诉讼法修改建议稿与论证》，中国方正出版社1995年版，第336、337页。）并提出具体设想，即在高级人民法院内部设立复核庭，专司死刑案件的复核。中级人民法院判处死刑后，被告人不上诉、人民检察院不抗诉，案件属于最高人民法院授权高级人民法院复核的，由复核庭核准后，发生法律效力；如果被告人上诉，或者人民检察院抗诉，经高级人民法院二审判处死刑的，还必须交由复核庭核准。对于前者在所不论，唯后者又有几分现实可行性？根据最高人民法院有关的司法解释，对拟判处死刑的案件，合议庭认为有必要的，可以提请院长决定提交审判委员会讨论决定。而实际上高级人民法院判处的死刑案件又有哪一个不是经过主管领导审查、审判委员会讨论决定的呢？在这种情况下，死刑复核庭几位法官的复核还有几分价值？加之在“从重从快”的催促声中，又怎能仔细核查？笔者认为，高级人民法院之所以没有设立死刑复核庭复核本院判处的二审死刑案件，就是因为在实践中并无实际意义。况且，我们理解，最高人民法院既已授权高级人民法院行使部分死刑案件的核准权，那么也就赋予了死刑终审判决权，也即高级人民法院对已授权其核准的部分死刑案件作出的二审裁判，就无须再经核准程序，因为核准权理应包括判决权（最高人民法院的死刑核准权即包括死刑判决权）。十几年来死刑案件核准权下放的结果又怎样呢？核准权下放的死刑案件无疑占死刑案件的大部分，由于减少一次检验机会（实则对这部分死刑案件已缺少死刑复核程序），各高级人民法院掌握的标准也不尽一致，加之在“严打”声中，在“从重从快”的催促下，造成某些地方实际执行死刑偏多，实践证明，死刑核准权的下放换来的不是治安形势的根本好转，死刑核准权迟迟不收回就是明证。由此我们设想，是否可以从其他方面寻找根治的佳途？
我们认为，在死刑裁判的正确性与诉讼效率之间应选择的是前者而不是后者。正是基于死刑案件可能有错误的认识，刑事诉讼法才设置了死刑复核程序，旨在增加一道程序，以求裁判的稳妥性。在较多适用死刑的现阶段，设置死刑复核程序对控制死刑无疑是非常必要的。然而在现实面前，立法者终究选择了从重从快也即诉讼效率。在立法者追求诉讼效率而轻视死刑复核程序的情况下，学者们纷纷呼吁尽快收回死刑核准权。1996年修改刑事诉讼法时，没有增加最高人民法院必要时可以授权的规定，而是保留了1979年刑事诉讼法关于死刑由最高人民法院核准的规定。修正后的刑事诉讼法是由全国人民代表大会通过的基本法律，根据我国宪法，其效力应高于在此之前全国人大常委会关于最高人民法院可以授权的规定及1983年修改的人民法院组织法，因此，修正后的刑事诉讼法第199条，
即“死刑由最高人民法院核准”应获得完全的法律效力。换言之，死刑核准权已完全收归最高人民法院所有，不存在“授权”的问题了。然而，目前在修正后的刑事诉讼法已生效一年有余而并没有作出可以重新授权的有效力的修改规定的情况下，最高人民法院仍然无意收回授权，的确于法于理皆不通。立法者所以对此持宽容态度，由此可见立法者尴尬的处境：既要维护程序的严肃性，又要对现实作出让步而容忍。从目前情况，看我们可以认为，死刑核准权的下放很难说是短期行为。而死刑核准权不收回，死刑复核程序的现状就无法根本改变。
（二）报请复核问题
我国《刑事诉讼法》第200条、第201条规定了死刑和死缓案件应报请复核，但对报请复核的具体程序包括报请复核的具体内容与期限并无规定。立法的粗疏当然可以由司法解释来弥补，但从程序法制完善来看，立法的具体化还是不可缺少的。
（三）复核程序问题
关于死刑、死缓复核的具体程序，现行《刑事诉讼法》第202
条仅规定了复核组织，而对复核的内容、方法，复核后的处理，复核的期限并未作出规定。死刑复核程序立法的缺欠与其在刑事诉讼中的重要地位极不相称。
尤其应当指出的是，采用书面形式的死刑复核具有很大的局限性。从现行刑事诉讼法的规定看，死刑复核程序是复核法院单方面的职权活动。实践中复核机关对死刑案件要进行全面审查，包括事实审与法律审，由于其只进行书面审查，并不听取控辩双方特别是辩护方的意见，因此其审查的程序价值有限，不利于彻底发现错误，尤其是事实上的错误。我们认为，死刑复核仅采取书面方式，其弊端显而易见，是现行死刑复核程序的又一缺陷。
三、关于死刑复核程序的存废
从我国刑法典规定的死刑罪种数量看，现阶段适用死刑的案件为数不少。因此，加强对死刑案件的程序保障是非常必要和重要的。鉴于目前死刑复核程序的现状，从慎用死刑的目的出发，我们提出死刑复核程序的存废问题。对此，我们认为有两条思路可供选择。
西安市物业管理条例（2005年修正）
陕西省西安市人大常委会
西安市物业管理条例
（ 1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准
根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的关于修改《西安市城市居住区物业管理条例》的决定第一次修正
根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的关于修改《西安市城市居住区物业管理条例》的决定第二次修正）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 业主选择物业管理企业坚持公开、公平、公正的原则。
鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 西安市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。
新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥等城六区以外的区、县房产行政管理部门是本区、县的物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、市政、民政、园林、公安、价格、工商等行政管理部门，按照各自职责协同管理。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
第七条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30%。房屋产权共有的，由产权共有人推举一名代表行使投票权。
第八条 具备下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；
（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。
第九条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业管理行政主管部门指导下，由业主代表、建设单位、公有住宅出售单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
业主大会筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于７日。
第十条 业主大会筹备组应当履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）提出业主大会议事规则草案和业主公约草案；
（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出业主委员会委员产生办法草案；
（五）首次业主大会的其他准备工作。
第十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起30日内，在物业管理行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。
第十二条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经1/5以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十三条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行下列职责：
（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（二）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；
（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；
（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十四条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员五至九人组成，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会决定。
业主委员会委员应当认真负责，办事公道，遵纪守法，热心公益事业，有一定的工作能力和工作时间。
业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业管理行政主管部门备案：
（一）业主大会成立的情况；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员的基本情况。
第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）依法被追究刑事责任的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第十八条 业主委员会会议每季度召开一次。经业主委员会主任提议或者1/3以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过。
第三章 物业管理服务
第十九条 物业管理企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书。物业管理人员应当取得职业资格证书。
第二十条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第二十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
第二十二条 物业服务合同主要内容：
（一）物业管理事项；
（二）服务质量和费用；
（三）双方的权利义务；
（四）专项维修资金的管理与使用；
（五）物业管理用房的使用；
（六）合同期限；
（七）违约责任。
第二十三条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国家规定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项。
第二十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。
物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业管理企业自行提供的服务，不得收取费用。
第二十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终使用人收取费用。物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的，代收服务费由委托单位支付，物业管理企业不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。
第二十七条 前期物业服务合同终止或者解除后15日内，物业管理企业应当向业主委员会移交物业管理用房及下列相关资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第二十八条 物业管理行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理，7日内答复投诉人；涉及其他行政主管部门的，应当会同相关的行政主管部门进行处理，并在15日内答复投诉人。
第四章 前期物业管理
第二十九条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第三十一条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十二条 建设单位应当将前期物业服务合同和业主临时公约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，不得转让物业的共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。
第三十四条 物业管理企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料。
第三十五条 前期物业管理适用本条例有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。
第三十六条 建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积3‰的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十七条 前期物业服务合同终止时，前期物业管理企业应当将相关资料移交给业主委员会。
第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第五章 物业的使用与维护
第三十九条 业主、物业使用人应当遵守业主公约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
第四十条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；
（二）私自占用、损坏共用部位、共用设施设备；
（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）乱设摊点、乱停车辆；
（六）乱倒垃圾、堆放杂物；
（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（八）影响其他用户采光、通风及其他生活便利；
（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；
（十）从事危害公共利益的活动；
（十一）法律、法规禁止的其他行为。
第四十一条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十二条 房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业管理企业进行维修养护，并承担相应的费用。
第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修住宅，应当遵守国家和省、市有关家庭居室装饰装修的规定，事先告知物业管理企业，并接受其指导。
第四十四条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。
物业管理企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。
第四十五条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第四十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第四十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 专项维修资金的管理与使用
第四十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。
专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十条 物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金，按下列规定交纳和提取：
（一）建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳，业主委员会成立时尚未出售的商品房屋，建设单位应当在业主委员会成立之日起15日内交纳；
（二）公有住宅出售单位出售公有住宅时，购房者按购房款百分之二的比例交纳；
（三）公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高层住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。
专项维修资金不敷使用时，经业主大会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。
第五十一条 专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收。
未成立业主委员会的，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代管；业主委员会成立的，物业所在地物业管理行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金及其孳息一并移交业主委员会。
物业管理行政主管部门、业主委员会应当与金融机构就专项维修资金的存储、提取、结算签订书面合同。
第五十二条 专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。
业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。
第五十三条 专项维修资金按照下列规定使用：
（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；
（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；
（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。
第五十四条 从专项维修资金帐户支取费用时，应当提交经业主委员会全体成员审核签章的支付凭证和有关费用清单。
第五十五条 业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。
第五十六条 市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括使用计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对帐制度。
第七章 法律责任
第五十七条 违反本条例规定，不移交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上10万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处１000元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。
第五十九条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令改正，可以并处3000元以上3万元以下的罚款：
（一）未承担前期物业管理责任的；
（二）拒不交纳未出售或者尚未交给物业买受人的房屋的前期物业服务费用的；
（三）业主委员会成立之日起15日内拒不交纳尚未出售的商品房屋专项维修资金的。
建设单位违反本条例规定，拒不制定或者不公示业主临时公约的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令改正，可以并处500元以上3000元以下的罚款。
第六十条 违反本条例规定，挪用专项维修资金的，由物业管理行政主管部门予以追回，移交业主委员会，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十一条 前期物业服务合同终止后，不向业主委员会移交物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，可以并处2000元以上2万元以下的罚款。
第六十二条 业主、物业使用人或者其他单位、个人违反本条例规定，损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备的，由物业管理行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失，可并处500元以上5000元以下的罚款。
第六十三条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十四条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，该决定无效，由物业管理行政主管部门责令限期纠正，并通告全体业主。
第六十五条 违反本条例规定的行为，其他法律法规有规定的，从其规定。
第六十六条 对个人处3000元以上罚款、对单位处3万元以上罚款的，当事人有要求举行听证的权利。
当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第六十七条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十八条 物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第六十九条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；
（三）共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室；
（四）共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。
第七十条 本条例自公布之日起施行。
