建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知
建设部
建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知
建住房[2004]156号
各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：
为了贯彻《物业管理条例》，推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，我部制定了《业主临时公约（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。
中华人民共和国建设部
二○○四年九月六日
业主临时公约(示范文本)
第一章 总 则
第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。
第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。
第二章 物业基本情况
第五条 本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称 ；
座落位置 ；
物业类型 ；
建筑面积 。
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、 、 、 等；
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、 、 、 等；
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、 、 、 等。
第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：
1、 ；
2、 ；
3、 ；
4、 。
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。
第三章 物业的使用
第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间为 ，其他时间不得施工。
第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3、违章搭建、私设摊点；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8、 ；
9、法律、法规禁止的其他行为。
第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
1、 ；
2、 。
第四章 物业的维修养护
第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或 ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第五章 业主的共同利益
第二十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：
1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、以批评、规劝、公示、 等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为；
3、 ；
4、 。
第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第二十九条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。
物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。
第六章 违约责任
第三十一条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。
第三十二条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。
第三十三条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。
第七章 附 则
第三十四条 本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。
第三十六条 本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。
第三十七条 本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。
承诺书
本人为 （物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：
一、确认已详细阅读 （建设单位）制定的“×××业主临时公约”（以下称“本临时公约”）；
二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；
三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；
四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。
承诺人（签章）
年 月 日
《业主临时公约（示范文本）》使用说明
1、本示范文本仅供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。
2、建设单位可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。
3、本示范文本第三条、第三十七条所称业主是指拥有房屋所有权的房屋买受人，其他条款所称业主是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人。
摘 要：本文仅就构成危险犯的几种罪名来论述危险犯既遂与未遂及界定它们的标准。
关键词：危险犯 既遂 未遂
前 言：放火罪、爆炸罪、投放危险物质罪在我们现实生活中屡见不鲜，对于这些构成危险犯的罪名来说，它们既遂与未遂的标准到底该怎么界定，本文仅就此做一浅论。
正 文
按照犯罪既遂形态，可以将犯罪分为行为犯、结果犯、举动犯、危险犯，这是指犯罪进行到何种阶段就可以认定为既遂。危险犯，指的是行为人实施的危害行为一旦造成法律规定的危险状态就认定为犯罪既遂。这类犯罪与结果犯的区别就是：它们不是以造成物质性的和有形的犯罪结果为标准，而是以出现法定的客观危险状态为既遂标志。这些犯罪一旦发生后果都不堪设想，将会对我们物质精神文明均造成巨大损害，所以刑法本着杜绝发生的宗旨对这些犯罪规定为危险犯，即它们一旦有其发生的危险性，刑法将按照犯罪既遂处理。
对于危险犯既遂与未遂的标准，我国刑法学界一共存在以下两种不同的主张：“危险状态说”认为应以造成某种危险状态的发生作为危险犯既遂与否的标准。“犯罪结果说”认为危险犯与实害犯区分犯罪既遂与未遂的标准并无不同，都应当以行为是否发生了行为人所追求的犯罪结果为标准。笔者在此同意“危险状态说”。
在此，笔者仅对放火罪、爆炸罪、投放危险物质罪这三种罪名来浅论危险犯的既遂与未遂。
放火罪，是指故意放火焚烧公私财物，危害公共安全的行为。本罪侵犯的客体是公共安全，但并不是所有用放火方法实施的犯罪行为都构成放火罪，主要是要看行为人实施的放火行为是否足以危害到公共安全。如果行为人实施的放火行为被控制在小范围内并未有达到危害公共安全的范围，则也不能确定为放火罪。在刑法理论中，犯罪的既遂与未遂一般是针对故意犯罪过程中的停止形态而论的，当然，对于放火罪来说，即便是由于过于自信的过失或者疏忽大意的过失，在放火行为发生的过程中，如果行为人在点燃目的物后过于自信，认为目的物一定能燃烧起来从而造成火势达到其放火的目的后遂离开，结果在其走后由于天气等客观原因而造成火势的扑灭，在这种情况下虽未造成最终的危及公共安全的危害，但存在着危害公共安全的危险性，笔者认为仍然构成放火罪的既遂。在此，理论界认为放火罪的成立存在以下几种说法：第一，点火说。即认为只要点了火，即便点火后立刻将其扑灭，或者虽然点火但是未点着，仍然构成放火罪的既遂；第二，燃烧说。即认为当放火行为导致目的物能够独立燃烧时即为既遂，即便后来目的物造成火势后被大风吹灭则仍然由于其存在危及公共安全的危害而被认为放火既遂；第三，烧毁说。即认为目的物被烧毁或者目的物的重要部分被烧毁而丧失其本身的效用时即构成放火罪既遂。在此，笔者认为燃烧说比较合理，前面举的例子也正符合燃烧说。点火说认为火一旦被点着就构成放火罪的既遂，这在刑事司法实践过程中并不好实际操作并且有打击面过宽的弊端，并且到底行为人的点火行为有没有可能造成公共安全的危险也并不好进行界定，假设行为人在点火，那么行为人点火究竟要进行什么活动并未可知，这就好像法学理论中说的思想犯一样，行为人并未实际采取行动，法律上却已经开始进行追究，不免荒谬。烧毁说认为，必须要造成目的物被烧毁或者目的物的部分被烧毁的效果时才构成放火罪既遂。放火罪是危险犯，要求行为人一旦实施行为存在危险状态后就构成放火罪的既遂，那么，何为行为？汉语词典中解释：行为，即举止行动，指受到思想支配而表现出来的外在活动。那么，这种外在活动必须是行为人亲自表现出来随后造成危险状态就应构成放火罪既遂。烧毁说并未把行为人的表现行为造成了危险状态作为犯罪既遂的界定标准却一直强调必须要造成外在物体的烧毁，这与放火罪是危险犯不仅相悖而且有把放火罪界定为结果犯的嫌疑。我们知道，结果犯认为必须要发生法定的犯罪结果才能构成犯罪的既遂。那么烧毁说所认为的造成物体的全部或者部分烧毁正合其意，笔者认为也是不可取的。因此，判断放火罪的既遂与未遂，不应以犯罪目的是否达到为标准，而应以独立燃烧行为是否发生为标准。
爆炸罪，是指故意用爆炸的方法，杀伤不特定多人、毁坏重大公私财物，危害公共安全的行为。爆炸罪侵犯的客体是公共安全，即不特定多数人的生命、健康或者重大公私财产的安全。爆炸罪在客观方面表现为对公私财物或者人身实施爆炸危害公共安全的行为。爆炸罪是危险犯，法律并不要求其发生爆炸的危害后果，只要发生导致危害结果发生的危险行为就构成爆炸罪的既遂。笔者认为，根据法学理论和历来的司法实践，爆炸罪既遂的理论标准可以归纳为以下两种：第一，装置说。装置说认为行为人只要把爆炸物品装置好但并未引燃就构成了爆炸罪的既遂。行为人的这种行为和刑法中存在的非法储存爆炸物品罪非常相符，既然刑法中已经存在了非法储存爆炸物品罪，那么爆炸罪的装置说就显得有些不伦不类；第二，引爆说。引爆说认为行为人需要把爆炸物引燃后即构成爆炸罪的既遂。在这种情况下，行为人已经实施了爆炸行为，他的引爆行为足以危害到公共安全，此种理论应该最为合理。在这种情况下，即便爆炸物引爆后由于空气潮湿等原因最终并未引燃但由于已经完全构成爆炸罪的犯罪构成要件仍然应认定为构成爆炸罪既遂。当然，如果爆炸行为实施后造成了他人重伤、死亡或者公私财产重大损失的其他情况，则应该作为爆炸罪的结果加重犯进行处理。
另外，在判断爆炸罪是否构成既遂需要尤其注意以下几个问题：第一，如果行为人本身只是想将特定的人作为自己的伤害对象时却由于未意识到自己处在公共场所结果客观上危害了不特定多数人的生命及公私财产，在这种情况下，法律只惩处行为犯，至于当时行为人内心思想究竟如何法律根本不做深究，因此当然构成爆炸罪既遂；第二，如果行为人本身只是想将特定的人作为自己的伤害对象，客观上也确实将损害限制在极小的范围内，并且未发生危害结果，在这种情况下，司法实践中一般不定为爆炸罪；第三，如果行为人只是将爆炸行为作为一种手段而事实上实施的是其他犯罪行为，也不构成爆炸罪。
投放危险物质罪，就是传统意义上的投毒罪。2001年12月29日公布施行的刑法修正案(三)和2002年3月15日最高人民法院、最高人民检察院公布的《关于执行〈中华人民共和国刑法〉确定罪名的补充规定》将投毒罪修改为投放危险物质罪，取消了投毒罪罪名。投放危险物质罪也属于危险犯，即即使是行为没有造成不特定的或者多数人的生命、健康及公私财产的重大损失，但只要造成损害后果的危险状态即可构成既遂。所以，本罪的未遂标准就是犯罪行为没有能够达到这种状态。本罪侵犯的客体仍然是公共安全，侵犯的客观方面表现为行为人实施了投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质，危害公共安全的行为。
投放危险物质罪中的危险物质，指的是含有危险毒质的有机物或者无机物，比如砒霜、敌敌畏等。投放危险物质的场所有很多，可以在公用的水池、水井、公共食堂的水缸以及公共食品中投放危险物质。
认定投放危险物质罪既遂与未遂的唯一标准就是：行为人实施的投放危险物质的行为是否危害到了公共安全。是否造成后果或者严重后果并不作为投放危险物质罪既遂的标准。如果投放危险物质的行为造成了行为人的重伤、死亡或者其他严重后果，则按照投放危险物质罪的结果加重犯进行处理。
在判断投放危险物质罪是否构成既遂的取证过程中，要注意所取得证明既遂的证据具有客观性、合法性、关联性这三性并形成一个有效的证据链，比如检验现场提取的可疑物中是否含有毒物、检验尸体证明尸体死亡是否由于毒物所致、查明毒物来源、进行现场勘查排除他人作案的嫌疑、被害人陈述和其他证人证言以及与案件相关的证据均成形成一个有效的证据链。不要忽视投放危险物质罪证据的取证，证据的充分取得是判断投放危险物质罪既遂与否的重中之重。
通过以上构成危险犯的罪名我们可以看出，不同的罪名它的既遂与未遂的标准不同，但就目前我国刑法学界而言，仍然存在着危险犯到底有无既遂和未遂形态的问题进行争论。对此，我国刑法学界有以下几种不同认识：第一，危险犯未遂说。此说认为危险犯只不过是实害犯的未遂犯，因为犯罪的“未得逞”，就是指未达到行为人预期的犯罪目的，而在危险犯中，行为人的目的绝不仅仅是为了造成某种危险，行为人的目的是造成危险带来的危害后果，当没有造成危害后果，仅仅出现这种危险时，行为人实际上是未得逞，因此，应该按照犯罪未遂来算；第二，危险犯既遂说。此说认为危险犯只有既遂形态，不可能有未遂及其他未完成形态，危险犯本身就是以行为发生某种危险状态作为既遂标志的犯罪，可以说这种危险状态是危险犯既遂成立必不可少的要件，所以当危险状态一发生的时候，危险犯就构成既遂；第三，折衷说。认为危险犯既有既遂形态，也有未遂等未完成形态。因为危险状态虽然是危险犯的成立要件，但犯罪的既遂与未遂则是在成立犯罪的基础上要进一步讨论的问题。笔者认为以上三种理论中“折衷说”比较具有合理性，即危险犯不仅有既遂状态，也有未遂等未完成状态。对于“危险犯既遂说”和“危险犯未遂说”都有着本质的缺陷，如果把犯罪的“未得逞”解释为未达到行为人预期的犯罪目的不合理性是显而易见的，如果把危险状态作为危险犯成立的要件其忽视了危险犯只是既遂成立的要件并不是认定其既遂的标准。
结 语
对于危险犯既遂与未遂的标准尽管刑法学界仍然颇有争论，但是对于放火罪、爆炸罪、投放危险物质罪这类典型的危险犯的罪名来说，它们的界定标准在刑法典的发条中都有明确的规定，只是有些规定似乎还存在着不合理处，在本文中，笔者对这些都提出了自己的看法。另外，在判断危险犯的既遂与未遂时，把握好犯罪的四个构成要件也算是判断的法宝。危险犯的存在对我国社会利益造成极大损害，把握好危险犯的界定标准在我国刑法理论界有着深远意义。
作者：中铁二十局集团有限公司 马 婧
