厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
福建省厦门市物价局
厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
厦门市物价局
第一章 总则
第一条 为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条 凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条 商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。
第二章 价格的制定
第五条 商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条 商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条 政府定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本
1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。
（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1—4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。
（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。
第八条 城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。
第九条 实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。
（二）税费
（三）利润
第十条 水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。
第十一条 普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期发布的商品住宅的销售指导价格。
第十二条 商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。
第十三条 实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。
第十四条 实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。
第十五条 实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。
第十六条 商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。
第三章 价格的标示
第十七条 商品房销售实行明码标价。
实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。
第十八条 未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。
第十九条 商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。
商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。
商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。
第二十条 经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：
（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；
（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；
（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。
第四章 价格的执行
第二十一条 商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。
第二十二条 实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准
的除外）。
第二十三条 销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。
第二十四条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第二十五条 商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应
允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。
前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。
第二十六条 商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十七条 经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十八条 商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。
第二十九条 售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。
第五章 备案与劝告
第三十条 实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。
第三十一条 房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。
房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。
市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。
房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。
第三十二条 市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。
对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝
告的，不予以履行备案手续。
在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。
第三十三条 未履行备案手续的商品房，不得销售。
第六章 监督检查
第三十四条 经营者不得有下列行为：
（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；
（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；
（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；
（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；
（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；
（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；
（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；
（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；
（十）不按规定申报备案的；
（十一）其它违反本办法的。
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。
第三十五条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。
第七章 附则
第三十六条 本办法由市物价局解释。
第三十七条 本办法自一九九八年二月一日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
1998年2月1日
阳江市人民政府规范性文件制定程序办法
广东省阳江市人民政府
印发阳江市人民政府规范性文件制定程序办法的通知（阳府〔2004〕92号）
各县（市、区）人民政府，市府直属各单位：
《阳江市人民政府规范性文件制定程序办法》业经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
阳江市人民政府
二○○四年六月十八日
阳江市人民政府规范性文件制定程序办法
第一章 总则
第一条 为了规范市政府规范性文件制定程序，保证规范性文件质量，根据《规章制定程序条例》和《法规规章备案条例》以及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 市政府规范性文件的立项、起草、审查、决定和公布，以及规范性文件的解释与备案，适用本办法。
违反本办法规定制定的规范性文件无效。
第三条 制定规范性文件，应当遵循《中华人民共和国立法法》确定的立法原则，符合宪法、法律、法规、规章和其他上位法的规定。
第四条 制定规范性文件，应当切实保障公民、法人和其他组织的合法权益，在规定其应当履行的义务的同时，应当规定其相应的权利和保障权利实现的途径。
制定规范性文件，应当体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任。
第五条 制定规范性文件，应当体现改革精神，科学规范行政行为，促进政府职能向经济调节、社会管理和公共服务转变。
制定规范性文件，应当符合精简、统一、效能的原则，相同或者相近的职能应当规定由一个行政机关承担，简化行政管理手续。
第六条 市政府规范性文件的名称一般称“规定”、“办法”。
对特定范围内的工作和事务制订带有约束性的措施时，使用“规定”；对某一方面的具体工作确定具体处理原则和实施办法时，使用“办法”。
第七条 规范性文件用语应当准确、简洁，条文内容应当明确、具体，具有可操作性。
法律、法规、规章已经明确规定的内容，规范性文件原则上不作重复规定。
除内容复杂的外，规范性文件一般不分章、节。
第八条 涉及市政府两个以上部门职权范围内的事项，有关部门单独制定的规范性文件无效。
第二章 立项
第九条 市人民政府所属工作部门或者下一级人民政府认为需要制定市政府规范性文件的，应当向市人民政府报请立项。
第十条 报送制定市政府规范性文件的立项申请，应当对制定规范性文件的必要性、所要解决的主要问题、拟确立的主要制度等作出说明。
第十一条 市人民政府法制机构（以下简称市法制局），应当对制定市政府规范性文件的立项申请进行汇总研究，拟订市人民政府年度规范性文件制定工作计划，报市人民政府批准后执行。
年度规范性文件制定工作计划应当明确规范性文件的名称、起草单位、完成时间等。
第十二条 市人民政府应当加强对执行年度规范性文件制定工作计划的领导。对列入年度规范性文件制定工作计划的项目，承担起草工作的单位应当抓紧工作，按照要求上报市人民政府决定。
年度规范性文件制定工作计划在执行中，可以根据实际情况予以调整，对拟增加的规范性文件项目应当作出补充说明。
第三章 起草
第十三条 市政府规范性文件由市人民政府组织起草。
市人民政府可以确定市政府规范性文件由其一个部门或者几个部门具体负责起草工作，涉及规范政府共同行为的市政府规范性文件草案，也可以确定由市法制局起草或者组织起草。
第十四条 起草市政府规范性文件，应当深入调查研究，总结实践经验，广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取书面征求意见、座谈会、论证会、听证会等多种形式。
第十五条 起草市政府规范性文件直接涉及公民、法人或者其他组织切身利益，有关机关、组织或者公民对其有重大意见分歧，起草单位在起草过程中应当向社会公布，征求社会各界的意见；也可以举行听证会。举行听证会的，应当参照《规章制定程序条例》第十五条规定的程序组织。
第十六条 起草市政府规范性文件涉及其他部门的职责或者与其他部门关系紧密的，起草单位应当充分征求其他部门的意见。
起草单位与其他部门有不同意见的，应当充分协商；经过充分协商不能取得一致意见的，起草单位应当在上报市政府规范性文件草案送审稿（以下简称送审稿）时说明情况和理由。
第十七条 起草单位应当将送审稿及其说明、对送审稿主要问题的不同意见和其他有关材料按规定一式二份报送审查。
报送审查送审稿的公函，应当由起草单位主要负责人签署；几个起草单位共同起草的送审稿，应当由该几个起草单位主要负责人共同签署。
送审稿的说明应当对制定规范性文件的必要性、规定的主要措施、有关方面的意见等情况作出说明。
有关材料主要包括汇总的意见、听证会笔录、调研报告、有关法律规范资料等。
第四章 审查
第十八条 市政府规范性文件送审稿由市法制局负责统一审查。纳入年度规范性文件制定工作计划的，可径送市法制局审查，未列入年度计划的，则应先送市政府办公室。
市法制局主要从以下方面对送审稿进行审查：
（一）是否符合本办法第三条、第四条、第五条的规定；
（二）是否与有关市政府规范性文件协调、衔接；
（三）是否正确处理有关机关、组织和公民对送审稿主要问题的意见；
（四）是否符合制定规范性文件的技术要求；
（五）需要审查的其他内容。
第十九条 送审稿有下列情形之一的，市法制局可以缓办或者退回起草单位：
（一）制定市政府规范性文件的基本条件尚未成熟的；
（二）有关机构或者部门对送审稿规定的主要措施存在较大争议，起草单位未与有关机构或者部门协商的；
（三）送审稿规定的主要措施直接涉及公民、法人或者其他组织切身利益，有关机关、组织或者公民对其有重大意见分歧，起草单位在起草过程中未向社会公布，也未举行听证会的；
（四）上报送审稿不符合本办法第十七条规定的。
第二十条 有关机构或者部门对送审稿涉及的主要措施、管理体制、权限分工等问题有不同意见的，市法制局应当进行协调，达成一致意见；不能达成一致意见的，应当将主要问题、有关机构或者部门的意见和市法制局的意见上报市人民政府决定。
第二十一条 市法制局应当认真研究各方面的意见，与起草单位协商后，提出审查意见，由起草单位对送审稿进行修改，形成市政府规范性文件草案和对草案的说明。说明应当包括制定规范性文件拟解决的主要问题、确立的主要措施以及与有关部门的协调情况等。
市政府规范性文件草案的说明由起草单位主要负责人签署，提请市人民政府常务会议或全体会议审议的建议和草案由市法制局主要负责人签署呈报。
第五章 决定和公布
第二十二条 市政府规范性文件应当经市政府常务会议或者全体会议决定。
审议市政府规范性文件草案时，由起草单位作文件草案的起草说明，市法制局作文件草案的审查说明。
第二十三条 市政府办公室应当根据有关会议审议意见对市政府规范性文件草案进行修改，形成草案修改稿，报请市长签署予以公布。
第二十四条 公布市政府规范性文件的通知应当载明该规范性文件的制定机关、序号、名称、通过日期、施行日期、加盖市政府公章以及公布日期。
第二十五条 市政府规范性文件签署公布后，市人民政府公报、市政府信息网站和阳江日报应当及时刊登。
在市人民政府公报上刊登的规范性文件文本为标准文本。
第二十六条 市政府规范性文件应当自公布之日起30日后施行；但是，公布后不立即施行将有碍规范性文件施行的，可以自公布之日起施行。
第六章 解释与备案
第二十七条 规范性文件解释权属于规范性文件制定机关。
规范性文件有下列情况之一的，由制定机关解释：
（一）规范性文件的规定需要进一步明确含义的；
（二）规范性文件制定后出现新的情况，需要明确适用规范性文件依据的。
规范性文件解释由其制定机关的法制机构参照送审稿审查程序提出意见，报请制定机关批准后公布。
规范性文件的解释同规范性文件具有同等效力。
第二十八条 政府规范性文件应当自公布之日起30日内，由政府法制机构依照有关规定向上一级人民政府和市人大常委会备案。市政府部门制定的规范性文件，应当报市人民政府备案。
报送规范性文件备案，径送备案机关的法制机构。
报送规范性文件备案，应当提交备案报告，规范性文件文本和说明，并按规定的格式装订成册，一式五份。具备条件的，应当同时报送规范性文件的电子文本。
第二十九条 备案机关应当依法履行规范性文件备案职责，加强对规范性文件备案工作的组织领导。
备案机关的法制机构，具体负责规范性文件备案工作，履行备案审查监督职责。
第三十条 国家机关、社会团体、企业事业组织、公民认为政府规范性文件同法律、法规、规章相抵触或者违反其他上位法的规定的，可以向该规范性文件制定机关的上一级人民政府书面提出审查的建议；认为市政府部门制定的规范性文件同法律、法规、规章相抵触或者违反其他上位法的规定的，可以向市人民政府书面提出审查的建议，由其法制机构研究处理。
第三十一条 备案机关的法制机构审查规范性文件时，认为需要有关的政府部门或者下一级人民政府提出意见的，有关的机关应当在规定期限内回复；认为需要规范性文件的制定机关说明有关情况的，有关的制定机关应当在规定的期限内予以说明。
第三十二条 规范性文件超越权限，违反法律、法规、规章和其他上位法的规定，或者其规定不适当的，由备案机关的法制机构建议制定机关自行纠正；或者由各机关的法制机构提出处理意见报备案机关决定，并通知制定机关。
第三十三条 市政府部门规范性文件之间、市政府部门规范性文件与市政府规范性文件之间对同一事项的规定不一致的，由备案机关的法制机构进行协调；经协调不能取得一致意见的，由备案机关的法制机构提出意见报备案机关决定，并通知制定机关。
第三十四条 对本办法第二条、第八条规定的无效规范性文件，备案机关的法制机构不予备案，并通知制定机关。
规范性文件在制定技术上存在问题的，备案机关的法制机构可以向制定机关提出处理意见，由制定机关自行处理。
第三十五条 规范性文件的制定机关应当自接到本办法第三十二条、第三十三条、第三十四条规定的通知之日起30日内，将处理情况报备案机关的法制机构。
第三十六条 规范性文件制定机关应当于每年1月底前将上一年所制定的规范性文件目录报备案机关的法制机构。
第三十七条 对于不报送规范性文件备案或者不按时报送规范性文件备案的，由备案机关的法制机构通知制定机关限期报送；逾期仍不报送的，给予通报，并责令限期改正。
第七章 附 则
第三十八条 市政府部门或者直属机构、事业单位、派出机关、县（市、区）级人民政府制定、发布具有普遍约束力的决定、命令参照本办法规定的程序执行。
第三十九条 本办法所称规范性文件，包括市政府部门规范性文件和政府规范性文件。市政府部门规范性文件，是指市政府部门和具有行政管理职能的直属机构、事业单位、派出机关根据法律、法规、规章在本部门的职权范围内参照本办法制定的规范性文件。政府规范性文件，是指市、县（市、区）级的人民政府根据法律、法规、规章在法定的权限范围内依照或参照本办法制定的规范性文件。
第四十条 规范性文件的制定机关，应当经常对规范性文件进行清理，发现与新公布的法律、法规、规章相抵触或者与其他上位法的规定不一致的，应当及时修改或者废止。
修改、废止规范性文件的程序，参照本办法的有关规定执行。
第四十一条 编辑出版正式版本的规范性文件汇编，由市、县（市、区）人民政府法制机构依照有关规定执行。
第四十二条 本办法自2004年7月1日起施行。
