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企业厂房租赁法律指引/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 14:16:46  浏览:9087   来源:法律资料网
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企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
 
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
  
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财政部关于认真做好对企业职工养老保险基金失业保险基金管理中有关违纪问题处理工作的通知(废止)

财政部


财政部关于认真做好对企业职工养老保险基金失业保险基金管理中有关违纪问题处理工作的通知

财社字〔1998〕95号


各省、自治区、直辖市财政厅(局):
最近,财政部、劳动保障部等六部门联合下发了《关于对企业职工养老保险基金失业保险基金管理中有关违纪问题处理意见的通知》(财社字〔1998〕52号),对财务检查、审计中发现的企业职工养老保险基金、失业保险基金管理中违纪问题的处理作出了规定。现就财政部门贯
彻落实通知精神提出如下要求:
一、《关于对企业职工养老保险基金失业保险基金管理中有关违纪问题处理意见的通知》是贯彻《国务院批转财政部关于对企业职工养老保险基金失业保险基金开展专项财务检查情况报告的通知》(国发〔1997〕4号),切实加强企业职工养老保险基金、失业保险基金管理的一项
重要措施,财政部门一定要高度重视对违纪问题的处理工作,按有关规定积极主动地会同劳动保障等部门研究制定具体的处理办法。
二、各级财政部门要对以往年度的企业职工养老保险基金、失业保险基金收支情况进行全面清理。清理后,短期内确实无法处理的问题,要分清责任,制定计划限期处理,并将有关情况报政府备案。目前尚未对企业职工基本养老保险基金实行收支两条线管理的地区,要在清理检查的基
础上,按照《关于印发〈企业职工基本养老保险基金实行收支两条线管理暂行规定〉的通知》(财社字〔1998〕6号)要求,最迟于1998年12月底前将企业职工基本养老保险基金全部纳入单独的社会保险基金财政专户,实行收支两条线管理。
三、各级财政部门要将本地区对违纪问题的处理和纠正情况逐级汇总并上报。各省、自治区、直辖市财政厅(局)要按照通知要求在1998年12月底前将本省、自治区、直辖市对违纪问题的处理和纠正情况上报财政部、劳动保障部、审计署。报送的情况报告必须全面、真实,主要
内容包括按险种和违纪类型分别列明的违纪事实、纠正和处理情况、典型案例分析及有关数字等。
四、对于1996年财政部重点检查的54个社会保险经办机构存在的违纪问题,由各省、自治区、直辖市财政厅(局)负责按照通知精神进行处理,并于1998年10月10日前将处理情况单独报送财政部、劳动保障部和审计署。
五、各级财政部门要结合这次清理检查及对违纪问题的处理工作,抓紧建章立制,规范企业职工养老保险基金、失业保险基金收支管理,确保企业职工养老保险基金、失业保险基金的安全与完整。



1998年9月11日

池州市人民政府办公室关于印发《池州市城区地名命名工作规范》的通知

安徽省池州市人民政府办公室


池州市人民政府办公室关于印发《池州市城区地名命名工作规范》的通知


池政办〔2005〕65号

各县、区人民政府,九华山风景区管委会,开发区管委会,市政府各部门、各直属机构:

经市政府同意,现将《池州市城区地名命名工作规范》印发给你们,请遵照执行。

二○○五年九月二十一日



 

池州市城区地名命名工作规范



为了加强我市城市地名管理,提高地名标准化水平,优化城市地名环境,适应城市建设、社会发展和人民生活的需要,根据国家和省有关规定,特制定本工作规范。

一、命名范围

池州市城区地名命名工作规范,适用于市主城区新建路街巷、居民区、大型建筑物、公共设施的命名。

二、命名原则

按照国务院《地名管理条例》、民政部《地名管理实施细则》和《安徽省地名管理办法》的规定,本着“尊重历史、照顾习惯、体现规划、展示特色”的原则,集思广益,择优命名。所命名的地名力求好说易找、方便记忆,既体现池州山水特色、人文历史文化底蕴,又具有时代特色。

三、命名规范

(一)路街巷通名

道路通名整体上追求层次化、规范化、序列化,将市主城区的主、次干道通名分为“大道、路”,主、次干道之间的商业、生活道路称为“街、巷”。

1、大道。道路红线宽度达60米以上(含60米),且道路起始于城市重点地段的。

2、路。道路红线宽度在12米以上60米以下的。

3、街。道路红线宽度12米以下,且一般不通行车辆的。

4、巷。道路红线宽度在10米以下的。

新建路街的专名,南北方向以我市境内山、河、湖等自然地理实体名称命名,东西方向以体现我市历史文化的人文名称命名。

(二)居民住宅区通名

市主城区内新建居民区原则上不以房地产公司的名称命名,使用下列通名的,应当符合下列要求:

1、小区。相对集中、独立的住宅区,且占地面积7万平方米以上,有较完善的生活配套设施。

2、花园。占地面积2万平方米以上或总建筑面积7万平方米以上,绿化和休闲地面积占总面积30%以上。

3、园、苑。占地面积1万平方米以上,达不到“花园”标准的住宅区。

4、别墅。占地面积1万平方米以上,以低层住宅楼为主,绿化率大于40%的。

5、山庄。依山而建的房屋,一般应位于市郊,市区内严格控制。

(三)大型建筑物通名

市主城区内新建大型建筑物应当具有一定的体量和高度。

1、大厦。楼层超过12层以上或占地面积600平方米以上,总建筑面积6000平方米以上的高层建筑或大型楼宇。

2、商场(中心、城)。占地面积2万平方米以上或总建筑面积20万平方米以上。在功能上是商业、娱乐、体育等起主导地位的建筑群,可用“中心”或“城”作通名,具体命名应以“商业”、“购物”、“娱乐”、“体育”等作限定词。

(四)公共设施通名

公共设施特指公园、广场、桥梁等公用设施,使用通名在符合指位的前提下尽量赋予文化内涵。

四、命名程序

市主城区新建路街巷、居民区、大型建筑物、公共设施的命名,由建设单位向市地名办公室申报;市地名办公室审核后将拟用名称含意在新闻媒体公告,广泛征求社会各界意见,然后报请市政府批准并发布公告。

五、标志设置

新建路街巷、居民区、大型建筑物、公共设施建设竣工后,由建设单位按规范命名设置国家标准的路街巷、楼门牌等地名标志。组织工程验收的部门应将标准的地名标志设置作为一项验收内容。未按要求设置地名标志而通过验收的,地名标志由验收单位负责设置。

各县城地名命名可参照本工作规范执行。