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在建房屋抵押预告登记探析/姜永华

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 15:31:25  浏览:8981   来源:法律资料网
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在建房屋抵押预告登记探析

姜永华 贵州大学法学院法律系2001级民商法研究生


[内容摘要]:本文探讨在建房屋抵押预告登记,通过对在建房屋抵押的标的和在建房屋抵押合同性质的定性和我国在建房屋抵押登记常见问题的揭示,进而得出在建房屋抵押预告登记在于预告登记权利人获得将来建成房屋抵押登记的请求权。为建成房屋抵押登记提供条件,并最终在抵押人不履行债务时,从变卖抵押房屋的价款中优先受偿。
[关键词]: 在建房屋 抵押 预告登记

在建房屋抵押预告登记,目前在大多数国家民法理论和实务上未见有深入研究。我国关于此问题在理论上和立法上也存在许多不完善之外,在司法适用过程中,对于在建房屋抵押效力的认定仍缺乏一个统一的标准,这导致在建房屋抵押所应具有的担保和融资作用不能充分发挥。因此,笔者力求对这一问题进行浅显的探讨。
一 在建房屋抵押预告登记的理论基础
在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记是不同的。首先,已经建成房屋的标的物是特定的,即建成好的房屋,在建房屋抵押的标的物则不容易确定,是正在建造中的房屋还是将来建造好的房屋?笔者认为,是将来建造好的房屋,因为债权人与债务人签订抵押合同,一般而言,债权人必须要求债务人的标的物特定,如果债务人的标的物不特定,则债权人的抵押权就可能无法实现。如果以正在建造中的房屋作为抵押权的标的,那么在建房屋在工程期间每天都在发生变化,我们便无法确定抵押权的标的究竟是什么,并且在建房屋在建筑形态上表现为建筑材料,在工程尚未完工以前并没有多大价值,通过交易债权人也很难获得与建成房屋抵押登记实现抵押权所期望的价值,而已经建成的房屋则可以满足上述要求。所以在建房屋抵押权的标的为将来建成的房屋。其次,在建房屋抵押预告登记合同与建成房屋抵押登记合同不同。两者最大的区别在于抵押权成立与生效的时间上,已经建成房屋抵押合同与抵押权的成立具有统一性,经过抵押登记后抵押权生效。而在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物,其抵押合同是以获得将来权利为目的的协议,而不是现在就能获得的权利,其抵押权虽然能与抵押合同在设立时一并成立,但其生效则只能在房屋建成并经过登记后才能生效。从这个意义上说,在建房屋抵押合同是一种附条件的民事法律行为,而不是附期限的民事法律行为,因为现实生活中的“胡子工程”和“烂尾楼”其期限已经完成而条件并未成就。只有在条件成就时权利人经过登记方可实现其权利。
由于我国登记机关的原因,在建房屋抵押经常出现当事人向政府、房产局报批的行为。这一行为不是登记行为,因为我国法律、法规规定房屋抵押必须经过登记,如《中华人民共和国城市房地产管理法》第48、49条分别规定“房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”所以房屋抵押必须经过登记。由于在建房屋抵押标的是将来建造的房屋,不可能在房产局办理权属登记,因此只能办理在建房屋抵押的预告登记。为什么要办理抵押预告登记?因为当事人间设立、变更或消灭物权,都会涉及第三人的利益,为了保护当事人和第三人的利益,这就需要公示为社会公众所知晓。动产物权变动的公示方法是交付,不动产物权变动的公示方法是登记。通过登记使第三人了解房屋抵押的情况,知道谁是抵押债权人、谁是抵押人及其相关详细信息。如果房屋抵押不采用一定的公示方法表明某人享有某种物权,则极有可能使第三人与当事人遭受损害。在在建房屋抵押中,债权人应当知道该在建房屋是否设定抵押以及设定的第几顺位的抵押,关系到抵押权人将来能否实现其抵押权。因此,法律要求当事人在设立房屋抵押时,必须通过登记的方式,使房屋抵押的事实能够为第三人所知悉,一方面使当事人的利益得到维护,另一方面也使第三人不至于在房屋抵押中蒙受损害,从而维护抵押权利人与相关当事人的利益。因此无论是已建成的房屋还是在建房屋都必须进行登记,而在建房屋则应当进行预告登记。所以当事人向政府、房产局报批的行为因缺乏法律依据,缺乏登记程序,缺乏为第三人查阅知晓的方式而不是登记行为,其所设立的房屋抵押从严格意义上讲,不受法律的保护。从而警告在建房屋抵押当事人在抵押时为了保护自己的利益应当进行预告登记,增强公民的私法意识,维护自己的权利,突出法律所规定的登记行为。
二  在建房屋抵押预告登记的法律效力
预告登记制度为德国民法所创立,我国学术界将其翻译为预告登记、预登记、暂先登记等。预告登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度,是为了保全一项登记请求权而为的一种登记(蔡耀忠主编:《中国房地产法研究》,法律出版社2002年版,第144页)。《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定:“房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”在建房屋抵押预告登记,是指为保全在建房屋抵押预告登记权利人获得将来建成房屋或者抵押顺位的请求权而进行的提前登记。在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记的区别在于:建成房屋抵押登记是抵押人为担保债务的履行而以建成房屋作为抵押标的物所进行的抵押登记,在债务人不清偿债务时,从房屋变价的价款中优先受偿;而在建房屋抵押预告登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权。在建房屋抵押预告登记作出后,并不立即导致房屋抵押权的实现,而只是使预告登记申请人取得一种请求将来发生房屋物权抵押的权利。纳入预告登记请求权,对后来发生与该项请求权内容相同的房屋物权的处分行为,具有保全的效力,以确保将来发生该请求权所期待的法律结果。在建房屋抵押预告登记的实质是预告登记债权人约束预告登记债务人使其承担将来建成房屋作为抵押标的物的义务。在建房屋抵押预告登记的效力表现在:1,顺位优先的效力。如甲将正在建造中的房屋抵押与乙,并进行了预告登记,在存在在建房屋余值的情况下又抵押给丙,丙也进行了预告登记。此后,不管甲有履行债务的能力,还是没有履行债务的能力,甚至破产,在甲履行债务时,则乙抵押预告登记的顺位优先于丙。但我国法律违背私法自治的原则,规定抵押人必须以在建房屋的全部作为标的物,这不利于抵押人充分利用其财产。2,警告的效力。由于在建房屋预告登记具有顺位优先的效力,所以第二顺位及其下的顺位的抵押权人为了确保自己的抵押权得以实现,必须对抵押人的资质和信用进行审查,在建房屋抵押预告登记就能提供抵押人的详细情况,警告顺位在后的抵押权人谨慎从事以决定是否提供担保,从而避免上当受骗。3,保全权利的效力。在建房屋抵押预告登记后,虽然抵押预告登记债务人已经承担了债法上抵押房屋的义务,但抵押预告登记债权人除债法上的请求权外,并无排斥债务人再进行抵押的权利。如果抵押预告登记债务人再为抵押行为,则可能对在建房屋抵押预告登记债权人不利。法律为平衡当事人间的利益,保全抵押预告登记债权人获得房屋的请求权,规定在拍卖或变卖在建房屋价款中优先受偿。因此,在建房屋保全权利的效力是在建房屋抵押预告登记最重要的效力。如果在建房屋抵押不进行预告登记,则抵押权利人不享有将来建成房屋的请求权,更不能从变价建成房屋的价款中优先受偿,其抵押权就不能实现。所以,在建房屋抵押权人在抵押时,应当进行预告登记,以获得法律的保护。而我国尚无在建房屋抵押预告登记制度,实践中有确立这一制度的必要,以保护预告登记债权人的利益。
总之,在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果,而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束,以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。在房屋建成后,债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任,配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记,转变为房屋抵押登记,从而实现在债务人不能清偿债务时,以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。

On Advance Mortgage Registration of Buildings under Construction
Jiang Yonghua
Abstract:Through the object of the buildings under construction,determining the nature of the mortgage contracts of these buildings and discussing the common problems of advance mortgage registration of buildings under construction in China,this paper draws the conclusion that the corresponding right holder of advance mortgage registration can have a claim for the mortgage registration of the buildings when the construction is finished in the future.Thus they can lay the basis for the mortgage registration of the constructed buildings and enjoy the preferential compensation from selling off the mortgaged buildings when the mortgager fails to fulfill his obligation.

Key words:Buildings under construction;Mortgage;Advance Registration.



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中华人民共和国政府和意大利共和国政府关于鼓励和相互保护投资协定

中国政府 意大利政府


中华人民共和国政府和意大利共和国政府关于鼓励和相互保护投资协定


(一九八五年一月二十八日签)
  中华人民共和国政府和意大利共和国政府(以下称“缔约方”)愿加强两国间的经济合作,为一国国民和公司在另一国领土内投资创造良好条件,并认识到鼓励和保护此种投资将有利于两国的经济繁荣,达成协议如下:

  第一条
缔约任何一方均应在其领土内尽可能促进缔约另一方的国民或公司的投资,依照其法律和法规允许该类投资并给予公平合理的待遇。

  第二条
  在本协定内:
  一、“投资”一词系指缔约各方依照各自法律和法规所接受的各种财产,主要是:
  (一)动产和不动产以及其他各种物权,如抵押权、留置权、质权、用益权和类似权利;
  (二)公司股份和其他形式的参股;
  (三)用于创造经济价值的金钱请求权或具有经济价值的行为请求权;
  (四)著作权、工业产权(包括商标)、工艺流程、专有技术和商名;
  (五)依照法律获得的特许权,包括勘探、提炼或开发自然资源的特许权。
  所投资产经允许的任何形式的变化不应影响其作为投资的性质。
  二、“收益”一词系指投资在一定时期内所产生的款项,如利润、利息、资本利得、股息、提成费、酬金和其他合法收入。
  三、“投资者”一词系指在缔约一方领土内进行投资的缔约另一方的国民或公司。
  四、“国民”一词系指依照缔约双方各自的法律被认为是该国公民的自然人。
  五、“公司”一词系指依照缔约一方的法律和法规在其领土内设立,并有住所的法律实体。

  第三条
  一、缔约一方的国民或公司在缔约另一方领土内的投资所享受的待遇,不应低于任何第三国国民或公司的投资所享受的待遇。
  二、缔约一方的国民或公司在缔约另一方领土内与投资有关的活动所享受的待遇,不应低于任何第三国国民或公司与投资有关的活动所享受的待遇。
  三、上述待遇不应用于缔约一方基于其加入关税同盟、共同市场或自由贸易区或基于该缔约一方与第三国签订的避免双重征税协定或为方便边境贸易而给予第三国国民或公司的任何优惠。

  第四条
  一、缔约一方的国民或公司的投资在缔约另一方领土内应享有充分的保护。
  二、缔约一方为了公共利益,可以对缔约另一方国民或公司在其领土内的投资实行征收、国有化或采取其他类似措施,但应给予补偿。补偿应相当于宣布征收时该项投资的价值。补偿的支付能兑换和自由转移,并不应不适当地迟延。
  三、当缔约一方国民或公司的投资在缔约另一方领土内由于战争、其他武装冲突、全国紧急状态或其他类似事件而遭受损失,它们所享受的待遇不应低于任何第三国国民或公司所享受的待遇。
  四、缔约一方国民或公司在缔约另一方领土内就本条所述事项应享受最惠国待遇。

  第五条
  一、第四条第二款所述的征收事宜是否符合采取征收措施的缔约一方法律和法规的争议,应利益相关方的要求,可提交采取征收措施的缔约一方有管辖权的法院。
  二、有关第四条第二款所述补偿额的争议,应根据议定书四(关于第五条)之规定予以解决。

  第六条
  缔约各方在其法律和法规的范围内,应保证缔约另一方国民或公司在其领土内自由转移用于投资的下列财产:
  一、收益;
  二、第二条第一款第(四)、(五)项所述无形权利的提成费;
  三、为直接参与投资的贷款的分期偿还金;
  四、在缔约另一方领土内为管理投资所支付的费用;
  五、为维护在任何缔约一方领土内投资所需的追加资金;
  六、投资的部分或全部转让或清算价值,包括因第四条第三款所指的任何事件而发生的清算。
  缔约一方国民在缔约另一方领土内因某项投资工作的工资收入,在纳税并减除当地生活费用后的剩余部分,应被允许全部转移回本国。

  第七条
  若缔约一方对其国民或公司在缔约另一方领土内的投资就非商业风险进行了担保,并根据该担保向投资者支付了款项,缔约另一方应承认该投资者的权利转让给了缔约一方,并承认缔约一方对该权利的代位。缔约一方代位所取得的权利不应超过投资者原有权利。由于代位而产生的向缔约一方的转移应分别适用第四条和第六条。

  第八条
  第四、第六和第十条所述的转移,在履行完毕财务义务后不应不适当地迟延进行。这些转移应按转移发生之日使用的官方汇率以可兑换货币进行。

  第九条
  若缔约一方依照其法律和法规或其他专门规定给予缔约另一方的国民或公司较本协定更为优惠的待遇时,应从优适用。

  第十条
  本协定也适用于其生效前中华人民共和国国民或公司依照意大利共和国的有效法律和法规在其领土内进行的投资和意大利共和国国民或公司依照中华人民共和国的有效法律和法规在其领土内进行的投资。

  第十一条
  一、缔约双方间就本协定的解释和适用所发生的争端应尽可能通过外交途径友好协商解决。
  二、若此项争端在缔约一方书面通知缔约另一方之日起六个月内未获解决,根据缔约任何一方的要求应提交专设国际仲裁庭解决。
  三、上述专设国际仲裁庭应按下述方式设立:
  仲裁庭由三名仲裁员组成。缔约各方各委派一名仲裁员;该两名仲裁员协议推举一名与缔约双方均有外交关系的第三国国民为第三名仲裁员,该第三名仲裁员将由缔约双方任命为首席仲裁员。
  四、若从要求仲裁之日起六个月内,仲裁员尚未委派,且又无其他协议,缔约任何一方可请求国际法院院长进行必要的委派。如果该院长是缔约一方的国民或因其他原因不能进行此项委派,此项职责将交由该法院副院长执行,或交由该法院非缔约任何一方国民的资深法官执行。
  五、仲裁庭应自行决定其程序。仲裁庭的裁决应由多数票作出。该裁决是终局的并对缔约双方均有拘束力。
  六、缔约各方承担仲裁程序中各自仲裁员及其顾问的费用。首席仲裁员的费用和其他费用由缔约双方平均承担。

  第十二条
  无论有无外交或领事关系,本协定各条款均应适用。

  第十三条
  一、本协定在缔约双方相互通知已完成各自国内程序三个月后生效。有效期为十年。除非缔约一方在期满前一年书面通知终止本协定,本协定将继续有效五年,并以此类推。
  二、对于在本协定终止前已进行的投资,本协定第一至第十二条的规定在终止之日后将继续有效五年。
  本协定于一九八五年一月二十八日在罗马签订,一式两份,每份用中文、意大利文和英文写成。三种文本具有同等效力,若在解释上发生分歧,以英文本为准。
    中华人民共和国政府         意大利共和国政府
    代       表         代      表
      陈 慕 华             卡普里亚
      (签 字)             (签 字)

宁夏回族自治区燃料油教育事业费附加征收使用管理规定

宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区燃料油教育事业费附加征收使用管理规定
宁夏回族自治区人民政府



第一条 为了发展教育事业,增加对教育的投入,保证学校教育经费的稳定来源,根据《中华人民共和国教育法》和《国务院关于〈中国教育改革和发展纲要〉的实施意见》的有关规定,结合我区实际,制定本规定。
第二条 本自治区行政区域内开征汽油、柴油(以下统称燃料油)教育事业费附加。
凡在自治区行政区域内销售燃料油的加油站(以下统称代收代缴义务人),均应当依照本规定代收代缴燃料油教育事业费附加。
第三条 各代收代缴义务人在向客户收取燃料油销售款时,均应当代收燃料油教育事业费附加,其计收标准为每公升0.02元(不足1公升按1公升计收),并在发票上予以单列注明。
第四条 燃料油教育事业费附加由各市、县(区)国家税务局(分局)负责征收。
代收代缴义务人在向当地国家税务局(分局)缴纳增值税时,应当一并缴纳代收的燃料油教育事业费附加。
第五条 各市、县(区)征收的燃料油教育事业费附加,必须全部上缴同级财政,由财政部门纳入预算管理,列收列支,专款专用。其中,60%划拨同级教育部门,用于当地实施义务教育,40%上缴自治区财政,由自治区财政部门划拨同级教育部门,用于扶持贫困地区义务教育和
覆盖全区的义务教育重点项目,任何单位与个人不得挪用。
各级人民政府财政部门不得用燃料油教育事业费附加抵顶正常的教育事业费拨款。
第六条 教育部门使用燃料油教育事业费附加,应当拟定使用计划及方案,商同级财政部门同意后方可使用,并接受本级人民政府及其审计、监察、财政部门和上级人民政府教育部门的监督检查。
第七条 各级人民政府教育部门应当于每年年终,向本级人民政府及其财政部门和上级人民政府教育部门报告燃料油教育事业费附加的征收、使用及管理情况。
第八条 客户缴纳的燃料油教育事业费附加,可以在企业成本和行政事业费中列支。
第九条 各市、县(区)国家税务局(分局)可以在燃料油教育事业费附加征收总额中,提取5%的征收手续费。所提征收手续费,必须先征入库,由财政部门审核后从支出中拨付。
各市、县(区)国家税务局(分局)应当从财政部门拨付的征收手续费中提取30%,向代收代缴义务人支付代收代缴手续费。
第十条 违反本规定第五条规定,挪用燃料油教育事业费附加的,由县级以上人民政府责令限期改正;逾期仍不改正的,给予通报批评,并按干部管理权限对责任人给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十一条 燃料油教育事业费附加征收的具体办法,由自治区财政厅、国家税务局制定。
第十二条 各市、县(区)向自治区财政上缴燃料油教育事业费附加的具体办法,比照自治区财政厅关于征收教育费附加有关预算管理的规定执行。
第十三条 本规定由自治区财政厅负责解释。
第十四条 本规定自1995年12月1日起施行。



1995年10月16日