简论个人住房按揭中银行风险的防范
秦凤伟
伴随着住房分配制度货币化改革步伐的加快，商业银行个人住房按揭业务迅速从东部沿海地区发展起来，并呈现出向内地扩展的趋势。然而，个人住房按揭作为一个新生的事物在发展进程中因缺乏规范和法制理论的指导而存在诸多问题。这些问题都会反映到法律上形成一定的法律问题，故而个人住房按揭市场急待规范化、法制化。按揭市场的实践向广大的法律工作者提出了迫切的理论需求，要求他们就个人住房按揭业务中的诸多问题进行系统的科学的法律研究并建立相应的法律保障体系，从而为按揭市场保驾护航。与此同时为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展，有必要对个人住房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种法律问题进行研究。本文即在此背景下对个人住房按揭业务中的银行风险及防范等问题略陈管见，以期对我国个人住房按揭市场的健康发展有所助益。
一、个人住房按揭的内涵及法律特征
个人住房按揭是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式（仅就中国而言），即为贷款买房子，它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房按揭产生之日起 ，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。
个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住方按揭贷款的迅速发展，这种观点显得愈来愈片面。事实上，银行在按揭业务中同样存在风险，实践中也出现了大量的按揭纠纷，银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。
那么，在按揭业务中银行风险来源于那些因素？有那些表现形式？要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房`按揭的法律特征，这是分析银行风险、建立防范机制的前提。
根据前述定义，个人住房按揭最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下：
其一，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提，没有购房合同则必然没有按揭贷款合同；按揭贷款合同则是购房合同的补充，没有按揭贷款合同，购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要，这是个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特征。
其二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。（一）开发商和购房人之间是房屋买卖关系，双方的权利义务关系具体体现在购房合同中；（二）银行与购房人的关系则包含两层含义：第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；第二层是抵押关系，购房人是抵押人，银行是抵押权人。（三）开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存在两种相异的观点：第一种观点认为是连带保证法律关系，开发商是保证人，银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定归还银行贷款银行可向开发商进行追偿。第二种观点认为是回购权利义务关系，是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处分抵押房产，开发商向银行允诺无条件回购该房产，并将回购房款优先偿还银行贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系。
二、商业银行在个人住房按揭中的主要风险
在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节，一旦发生违约情况，就很有可能发生银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房按揭中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险：
（一） 来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途或这携款而逃，此种情况在楼花按揭中产生的概率较大。
2、开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。
3、由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。
4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。
（二）来源于购房人的风险
1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行按揭贷款协议。
2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。
3、购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。
（三）来源于银行自身的风险
1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。
2、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此签章问题显得异常重要）从而危及银行权益。
（四）来源于其它方因素的风险
在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。
三、建立防范机制，化解银行在个人住房按揭中的风险
个人住房按借贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举，这也是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，借鉴国外及香港的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制。
（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制
在香港住房按揭中，银行与开发商不在任何法律关系，住房按揭仅限于购房人与银行之间，与开发商无关。但是，我国从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程。作为住房按揭中重要一方的银行当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。正如前文所述，银行与开发商的关系存在两种不同的观点，笔者认为最好将二者紧密结合起来达到真正的“双保险”的目标，从而有效化解银行风险，对任何一方的偏废都将导致银行风险。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，首先开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样银行可以真正实现“双保险”
（二）保险业必须全面介入住房按揭，建立住房按揭银行风险转移机制
保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立：
1、购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的事，在实际操作中，笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种作法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“ 如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。
2、购房人的人寿保险，1998年4月下旬，国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办了“住房融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住房融资模式介绍会”。荷兰国际集团（ING)提出了一个被认为适用中国情况的建议“模式”，笔者认为“ING模式”为我国住房按揭风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。
3、开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。
(三)开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点，确立个人住房按揭银行风险预防机制
个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动，其突出特点是信用行为，而对于信用程度的认定往往需要有专业法律技能，因此律师业介入个人住房按揭成为必要和可能。实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，而我国在目前仍缺乏足够的结合面。笔者认为，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：
1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全等。
2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。
3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等。
4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。
5、律师对按揭资金的流向可以起监管职能。律师通过对开发商银行账户的监管，使按揭资金确能用于项目开发建设，并保证按工程进度有计划用款，防止开发商抽逃资金。
律师介入住房按揭业务，从防范银行风险的角度讲具有如下重大意义：（1）从程序和实体上保证整个按揭行为的合法性，防止因银行审查不慎而带来的隐忧；（2）律师对自己的法律行为负责，如因律师过错而导致合同无效或者其他损失，律师应承担相应的法律责任，包括民事赔偿责任、行政责任甚至是刑事责任。
（四）实行制度创新，加强制度建设，提高商业银行信贷管理水平和防范风险能力
法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要理论勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度，提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使商业银行获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。
（五）提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制以防范住房按揭中得银行风险
在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违轨违纪，经营效益低的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险（包括住房按揭风险）的目的。
关于印发丽水市中小学生接送车管理办法的通知
浙江省丽水市人民政府
关于印发丽水市中小学生接送车管理办法的通知
丽政发〔2007〕21号
各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：
现将《丽水市中小学生接送车管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年三月十九日
丽水市中小学生接送车管理办法
第一条 为加强和规范中小学生接送车的管理，维护中小学学生上下学交通安全，根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国道路运输条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国道路交通安全法〉办法》以及《关于加强中小学生接送车管理的意见》等有关规定，结合丽水实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的中小学生接送车（以下简称学生接送车）是指本市行政区域内的普通中小学校、中等职业学校、幼儿园（以下简称学校）用于专门或定期接送学生上学、放学或者接送学生参加相关教育活动的客运机动车。
第三条 县级以上人民政府应当加强对学生接送车交通安全管理工作的领导，建立健全学生接送车交通安全管理工作协调机制和安全管理责任制，并将学生接送车交通安全管理工作纳入安全管理工作年度考核的内容。
政府对学生接送车实行优惠政策和必要的经济补贴，保护学生和学生接送车所有人的合法利益， 调动学生接送车所有人的积极性。
第四条 教育行政管理部门及学校的主管部门组织、指导和监督学校履行本办法规定的学生接送车安全管理职责，建立和实施学生接送车的登记（备案）制度及对学校的责任追究制度，将学生接送车辆安全工作纳入学校安全管理年终考核内容。对经登记（备案）的学生接送车发放“学生接送车”专用标志牌。
学校对学生接送车辆和驾驶人信息、接送方案及协议应登记造册，建立台帐。将学生交通安全、交通法规教育纳入教学内容，引导学生、家长拒绝无安全保障的交通方式。对于乘坐学生接送车辆的学生，应当进行经常性的交通安全教育。
第五条 交通部门负责专业道路客运企业学生接送车的监督管理，对专门用于接送学生的客运车辆予以政策扶持，对车辆的技术状况应当按规定每年组织定期检验，对驾驶员有计划地进行培训，考试合格的发给从业资格证。
在周末、节假日和寒暑假等中小学生客流相对集中的时段，交通部门应有计划地组织客运企业增开合法客运班次，解决学生乘车困难。
第六条 公安交通管理机关负责对学生接送车日常道路交通安全管理。对辖区内学生接送车辆安全技术状况和驾驶人信息以及学生接送车辆运行时间、行驶路线等基本情况运用户籍化管理措施实行监督管理。对学生接送车按规定进行安全技术检验，开展交通安全宣传。
第七条 安全生产监管部门负责指导、督促相关职能部门履行学生接送车的安全管理工作职责，检查有关安全管理工作的落实情况。
第八条 学生接送车应当使用依法经公安机关交通管理部门登记准许上路行驶，并符合省公安机关交通管理部门、省交通行政管理部门和省教育行政管理部门规定的九座以上客运车辆。学生接送车应当参加机动车交通事故责任保险和司乘人员保险，倡导投保承运人责任险。严禁使用货运汽车、摩托车、三轮汽车、拖拉机等非客运车辆接送学生。
第九条 学校租用社会机动车用作学生接送车的，机动车所有人应当具备从事道路客运经营的资格。学校应当与车辆所有人签订由教育行政主管部门统一制作的租赁合同文本，租赁合同应当有明确的安全责任条款。
第十条 学生接送车驾驶人应当身体健康并具有三年以上准驾车型的安全驾驶经历（无责任事故）。严禁近三年内任一记分周期内累计记分满12分或者发生过交通死亡事故并负有责任的驾驶人驾驶车辆接送学生。
学校聘用学生接送车驾驶员时应当对其个人履历进行资格审查，排除可能影响学生交通安全的其它因素，并签订安全驾驶责任书。
第十一条 学生接送车实行登记（备案）管理。学校租用专业道路运输企业机动车、选用自备专用车或社会力量购置专门用于接送学生的客车，应向教育行政主管部门提交登记备案表（登记备案表内容：车辆牌证号码、机动车类型、核定载客人数、车辆单位、服务学校名称、接送线路、驾驶人姓名、保险等）、租赁合同、安全责任书、车辆技术状况、参保情况、驾驶员资格审查情况等资料。经公安、交通、教育等部门审核同意后，由教育行政主管部门配发“学生接送车”专用标志。
增加、变更车辆驾驶人或增加、变更服务学校的，应当及时向教育行政主管部门办理变更登记（备案）手续。
第十二条 学生接送车应当依法喷涂统一的外观标识或在车辆前挡风玻璃内右侧放置统一的"学生接 送车"专用标志。
学校自备的学生接送车和社会力量购置专门用于接送学生的客车实行专车专用，不得从事其他营业性运输。向专业道路运输企业租用的客车在接送学生时不得同时进行其他营业性运输，从事其他营业性运输时不得放置专用标志。
专用标志不得涂改、伪造、转让，不得挪用于其他机动车。学生接送车改变使用用途不运载学生的，应当及时向教育行政主管部门注销登记（备案），缴回专用标志。
第十三条 学生接送车所有人应当自觉遵守国家法律、法规和规章，遵守学生接送车安全管理的规定，建立健全学生接送车安全管理责任制、驾驶员安全驾驶责任制和车辆安全检查制度，确保车辆和驾驶人符合运行要求。
第十四条 学生接送车驾驶人应当遵守道路交通安全法律、法规和规章的规定，按照操作规范安全驾驶、文明驾驶。积极参加公安交通管理部门组织的每年为期两日的道路交通安全法律、法规和相关知识的教育。并经常性地对车辆的安全状况、技术性能进行检测，保持良好车况。
第十五条 学生接送车辆驾驶室副座不准乘坐中小学生。
学生接送车行驶前，学校应当指派专人送学生上车。遇下列情形之一的，应当制止，不得放行：
（一）驾驶人与登记（备案）的驾驶人不符的；
（二）运载学生的数量超过核载人数的；
（三）同时从事其他营运性运输的；
（四）驾驶人饮酒后驾驶的；
（五）有明显妨碍安全驾驶的其他情形。
第十六条 学生接送车运载学生时，可以在公交专用车道行驶，在公交站台及指定地点上、下学生，严禁超载。
第十七条 公安机关交通管理部门对学生接送车辆安全技术状况实行定期检验，在符合《机动车运行安全技术条件》（GB7258-2004）的基础上，重点查验制动、转向、轮胎、安全门、灭火器、座位等是否符合技术要求，门窗是否违规设置栅栏，座位数量是否与行驶证相符等情况。
第十八条 公安机关交通管理部门发现学生接送车有违反交通法规行为的，应当立即纠正，依法处罚。
公安机关交通管理部门查处交通违法行为时依法扣留中小学生接送车的，应当通知相关学校和学生接送车所有人，并协助转运学生。违法状态消除后，应当立即发还被扣留的机动车。
第十九条 公安机关交通管理部门、交通行政管理部门发现学生接送车未按规定参加保险的，应予以依法处理，并通报教育行政主管部门责令限期改正。拒绝参加保险的，由教育行政主管部门取消学生接送车资格。
公安机关交通管理部门、交通行政管理部门对非法营运的"黑车"应当予以严肃查处。
第二十条 学校应当合理调整学生的上下学时间，在确保完成规定教学活动时间的前提下，以错时制上下学轮回接送学生等方式，以减轻学生接送车辆运载压力，避免超载现象发生，确保运输安全有序。
第二十一条 学校未将使用学生接送车情况报教育行政管理部门备案、使用未取得学生接送车标志的机动车运载学生或未按规定对学生接送车履行安全管理和保护职责，由教育行政管理部门对学校主要领导和直接责任人员追究行政责任。造成重、特大伤亡事故的，依法追究相关责任人员的行政、刑事责任。
第二十二条 负有学生接送车安全监督管理职责的部门未履行或者未完全履行安全管理职责或在安全监督管理中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，造成学生伤亡事故的，依法追究部门负责人和相关责任人的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 本办法自2007年5月1日起施行。
